2017年8月22日

在討論區經常會出現一些所謂「月經文」,其中一個常見的題目就是手上有一筆可觀的現金,但在考慮買樓時在有選擇下,究竟借多少成按揭或供款年期上遇上選擇困難症。姑勿論該些討論帖內容是否真有其事,當中的選擇其實甚為值得討論。

首期VS備用錢

傅統智慧說「買樓,借少D比較穩陣」。如只單向的想,純以欠款角度當然是借得越少越穩陣。不過,假如只以一個人的整體財務狀況來說,原本已有一筆定額的資金,選擇多少首期購入特定價值的物業便不能就此定奪。

譬如說,陳先生有500萬資金,考慮購買一間700萬物業作自住,在扣除厘印及經紀佣金後,剩餘476萬。現時700萬物業的最高按揭成數是6成,即是最少要支付280萬首期。陳先生手上有476萬資金,可以選擇將全部剩餘資金都用作首期,即是只借224萬,完全沒有錢剩;或者選擇只繳付280萬首期,借420萬,剩196萬現金。

傅統智慧跟你說「借少D比較穩陣」,所以將所有資金都用作首期,只借224萬便會比較穩陣。由於欠款額低,假如選擇30年供款,以現時大約1.8厘息計,每月只供8,000元左右,供款壓力不大。

假如選擇另一個方法,只繳280萬首期,借420萬,欠款無疑是多了196萬,但是留了196萬現金在手備用,對於個人資產淨值來說,其實完全沒有分別。每月供款方面,由於欠款「大增」至420萬,需要15,100元左右。不過,事實又是否如此呢? (兩種方案的利息開支問題在本章末段討論)

如只看每月供款,前者每月只需8,000元,後者需要15,100元,差不多倍升了。買家當然會嚇了一跳,但是不要忘記,前者沒有積儲,後者卻有196萬積蓄,假如選用前者,在剛開始供款時不幸暫時失去工作,便立刻斷供,銀行當然就毫不留情立刻追數。但是,如選用後者,手頭上的196萬便捉以維持130個月的供款,足足十年有多。

假如更不幸的事情發生,例如突然患有重病,如當初選擇後者的話,起碼有點積蓄可解燃眉之急用以醫病,而選用前者的話,即使嘗試用最快截的方法例如原行加按,由申請到提款也最少要20個工作天,假如急病的話這20多天也不容易捱吧。所以當跟朋友討論這個話題時,我也會笑說,選擇前者的是「死左先」,而後者則是「洗左先」

供款VS年期

另一個問題,在選擇供款年期上,傳統智慧又會說,「供款越期越短越好」,快快手供滿就穩陣,而事實上又是否如此呢? (再一次,利息開支問題在本章末段討論)

就以同一筆按揭貸款額計,借取300萬,按息1.8厘。假如選擇20年供款,月供約14,900元左右,而30年供款的話,則是10,800元左右。選擇20年供款,雖然供款壓力大增,傳統智慧說咬壓牙關能應付的也應捱下去吧? 但其實,如選擇30年供款,每月供10,800元,不代表少供了的4,100元會消失了。每個月少供了的供款也可以儲起來,留待不時之需,甚至幾年後儲下來的備用錢已超所需,便可向銀行進行部份提早還款。這個方法,其實也同樣地可以將按揭提早還清,而期間的供款壓力也大大下降。

按揭掛勾高息存款計劃

在選擇按揭計劃時,就以上的建議多借了錢,年期又攤長了,那個傳統智慧又會跳出來說,「這樣做,利息開支便會大大增加,要不得」。

可是,現時大部份銀行都會提供按揭掛勾高息存款計劃,簡單來說,客戶儲蓄在銀行的存款所購取的利息,都可以完全抵消同樣金額的按揭貸款所衍生的利息。所以,前述的多留備用錢及減少每月供款從而得來的儲蓄,只要不胡亂花了,反而存放在高息戶口內,便不會出現蝕息的問題了。

子非魚

高息存款利息掛勾戶口