2016年8月5日

以下是小編的少少分析。

假設:

  • 客人2年後會轉按
  • 利率為 H+1.5% , H = 0.22%
  • 客人放 3%貸款額在高息存款掛勾戶口(即300萬按揭客人放 $10萬在高息掛勾戶口內)

 

銀行在按揭中的收入:

  • 兩年利息 = 1.72% x 2 = 3.44%

 

銀行在按揭中的支出:

  • 資金成本 = 0%
  • 給客人的現金回贈 = 1%
  • 朋友回贈 = 0.2%
  • 給大地產或大中介的轉介費 = 0.3%-0.4% (細地產或細中介的轉介費低好多)
  • 客人放在高息戶口的利息 = 1.72% x 3% x 2 = 0.1%
  • Banker 的 commission = 0.08/%
  • 其他行政費,薪金,燈油火臘 = 0.2%

 

以上總支出 = 1.9%

由此可見,以 H+1.5% = 1.72% 的按揭利率來計,銀行取得按揭客後,即時的支出是 1.9%, 因此第一年是輸錢的。但第2年就贏錢,到第3年客人又轉按轉走了. 所以銀行只是賺一年錢, 利潤很微

當然,實質銀行收入可能高過以上,如果:

  1. 客人2年後不轉按,供到尾
  2. 客人沒有放錢入高息存款掛勾戶口
  3. 客人在銀行做了按揭後,和銀行建立了關係,慢慢也採用銀行其他服務例如理財,投資,保險等

以上第3點最重要,因此 “靚料” 的客銀行是不惜工本把他們搶過來做按揭,不是為了賺他 1.72%, 而是為了多一個靚客,建立長遠關係。