2016年8月5日
以下是小編的少少分析。
假設:
- 客人2年後會轉按
- 利率為 H+1.5% , H = 0.22%
- 客人放 3%貸款額在高息存款掛勾戶口(即300萬按揭客人放 $10萬在高息掛勾戶口內)
銀行在按揭中的收入:
- 兩年利息 = 1.72% x 2 = 3.44%
銀行在按揭中的支出:
- 資金成本 = 0%
- 給客人的現金回贈 = 1%
- 朋友回贈 = 0.2%
- 給大地產或大中介的轉介費 = 0.35% (細地產或細中介的轉介費低好多)
- 客人放在高息戶口的利息 = 1.72% x 3% x 2 = 0.1%
- Banker 的 commission = 0.08%
- 其他行政費,薪金,燈油火臘 = 0.2%
以上總支出 = 1.9%
由此可見,以 H+1.5% = 1.72% 的按揭利率來計,銀行取得按揭客後,即時的支出是 1.9%, 因此第一年是輸錢的。但第2年就贏錢,到第3年客人又轉按轉走了。所以銀行只是賺一年錢,利潤很微。
當然,實質銀行收入可能高過以上,如果:
- 客人2年後不轉按,供到尾
- 客人沒有放錢入高息存款掛勾戶口
- 客人在銀行做了按揭後,和銀行建立了關係,慢慢也採用銀行其他服務例如理財,投資,保險等
以上第3點最重要,因此 “靚料” 的客銀行是不惜工本把他們搶過來做按揭,不是為了賺他 1.72%,而是為了多一個靚客,建立長遠關係。
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