牛年按揭計劃的最新形勢（按揭利息及現金回贈）

2021年3月17日

香港經濟因疫情關係仍在康復中。唯疫苗將廣泛被應用，加上持續接近0息，樓市已見有復蘇跡象。雖然田土廳的成交數字未反映實況（土地註冊的數字都是滯後），唯筆者的按揭轉介公司近日已感受到樓市復蘇的動力。自農曆年假期結束，每天的新購按揭查詢突然急劇飆升，相比去年增加了50％。而且熱度持續。根據多年經驗，如農曆年頭樓市成交是突然暢旺，未來一年樓市及按揭市場理應穩健。

銀行也不甘示弱，想於康復期在按揭市場分一杯羹。疫情時收緊按揭的銀行最近都已放寬批核。此外，銀行也開始減息及增加現金回贈。近期多間銀行向我們叩門，要求更多轉介申請。相比去年，因想下調按揭在貸款中的分數而要求減少轉介，是迴然不同的情況。

最優惠的新購按揭利息及現金回贈

至於現時市場的按揭計劃是如何？現時市場上最佳計劃為按息H+1.3%，封頂息率2.5%，以及總現金回贈高達1.75%。以現時一個月HIBOR平均利率0.15%計算，實際按息只是1.45%左右。大部份專家也預期未來兩年不會加息。難怪準上車人士紛紛四出物色心儀樓盤，新一年樓市成交出現報復性上升如箭在弦。

不過，並非所有貸款人都可以取得銀行最優惠的計劃。按揭計劃的批核取決於幾個因素，包括貸款額、按揭成數、客戶有無在該銀行採用其他服務（比如出糧戶口或理財戶口等）。普遍而言，貸款額越高，利息和回贈會越優惠，因銀行貸款的行政成本，不論貸款高或低皆相同。

現時個別進取的中小行對於細貸款額都可以給與H+1.3%及高於1% 回贈，當然此優越的利息和回贈，並未有普及至4大銀行。故此，貨比三家很重要，不只shop大型銀行，中小行往往在按揭計劃上更有驚喜。

按揭計劃也取決於按揭成數。如採用高成數按揭（即超過60%），很多銀行都有額外優惠。但留意，高成數按揭需繳付保費，如是9成按揭保費可高達5%。因此，上車人士如有4成首期，建議不要因貪銀行那些額外優惠而付昂貴保費。

最優惠的轉按按揭利息及現金回贈

步入牛年，銀行在新購按揭市場明顯比去年進取，轉按市場亦逐漸升溫。轉按總現金回贈，由去年最低的0.3%，漸漸提升至現時最高達1.5%。

過去幾年的減息同期出現大型的轉按活動，不少業主為了獲取減息及現金回贈，都每兩年轉按一次。而銀行為了吸引優質客戶，高現金回贈的轉按計劃可能需要附帶條件比如開設出糧或理財戶口，又或設3年罰息期。有銀行會要求轉按客戶過去4年從未轉按才提供最佳優惠，算是比較有趣的市場策略。