2021年3月17日
香港經濟因疫情關係仍在康復中。唯疫苗將廣泛被應用,加上持續接近0息,樓市已見有復蘇跡象。雖然田土廳的成交數字未反映實況(土地註冊的數字都是滯後),唯筆者的按揭轉介公司近日已感受到樓市復蘇的動力。自農曆年假期結束,每天的新購按揭查詢突然急劇飆升,相比去年增加了50%。而且熱度持續。根據多年經驗,如農曆年頭樓市成交是突然暢旺,未來一年樓市及按揭市場理應穩健。
銀行也不甘示弱,想於康復期在按揭市場分一杯羹。疫情時收緊按揭的銀行最近都已放寬批核。此外,銀行也開始減息及增加現金回贈。近期多間銀行向我們叩門,要求更多轉介申請。相比去年,因想下調按揭在貸款中的分數而要求減少轉介,是迴然不同的情況。
最優惠的新購按揭利息及現金回贈
至於現時市場的按揭計劃是如何?現時市場上最佳計劃為按息H+1.3%,封頂息率2.5%,以及總現金回贈高達1.75%。以現時一個月HIBOR平均利率0.15%計算,實際按息只是1.45%左右。大部份專家也預期未來兩年不會加息。難怪準上車人士紛紛四出物色心儀樓盤,新一年樓市成交出現報復性上升如箭在弦。
不過,並非所有貸款人都可以取得銀行最優惠的計劃。按揭計劃的批核取決於幾個因素,包括貸款額、按揭成數、客戶有無在該銀行採用其他服務(比如出糧戶口或理財戶口等)。普遍而言,貸款額越高,利息和回贈會越優惠,因銀行貸款的行政成本,不論貸款高或低皆相同。
現時個別進取的中小行對於細貸款額都可以給與H+1.3%及高於1% 回贈,當然此優越的利息和回贈,並未有普及至4大銀行。故此,貨比三家很重要,不只shop大型銀行,中小行往往在按揭計劃上更有驚喜。
按揭計劃也取決於按揭成數。如採用高成數按揭(即超過60%),很多銀行都有額外優惠。但留意,高成數按揭需繳付保費,如是9成按揭保費可高達5%。因此,上車人士如有4成首期,建議不要因貪銀行那些額外優惠而付昂貴保費。
最優惠的轉按按揭利息及現金回贈
步入牛年,銀行在新購按揭市場明顯比去年進取,轉按市場亦逐漸升溫。轉按總現金回贈,由去年最低的0.3%,漸漸提升至現時最高達1.5%。
過去幾年的減息同期出現大型的轉按活動,不少業主為了獲取減息及現金回贈,都每兩年轉按一次。而銀行為了吸引優質客戶,高現金回贈的轉按計劃可能需要附帶條件比如開設出糧或理財戶口,又或設3年罰息期。有銀行會要求轉按客戶過去4年從未轉按才提供最佳優惠,算是比較有趣的市場策略。
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