2018年8月6日

近期筆者自己的物業轉按,順道買了自己層樓的測量師行估價報告,得出一些心得,和大家分享。

測量師的估價報告中,會寫明以什麼方法去估價。最常用的估價方法是「直接比較法」(direct comparison method)。直接比較法是將物業與其他近期成交的類似物業進行比較,然後跟據座向、層數、景觀等因素進行適當的調整,從而得出物業的客觀市價。

筆者覺得直接比較法有兩個缺點,其一是如單棟樓成交稀疏,難找到近似成交作出比較。其二是近期因很多市場成交都是內部交易(甩名、轉名等),而這種內部成交為了省稅往往都是略為低於市價。當你的banker聯絡測量師行進行即時估價時,如估價師未能及時洞悉那些是內部轉讓,便可能參考那些低價來估你的物業,便未必能估到你的意向價。這情況於單棟樓尢為普遍。

另一種估價方法是「投資估價法」(Investment Method of Valuation)。這方法是根據物業可獲得的租金收入以及市場預期回報率(expected rental yield),進行物業估價。這方法的缺點是很多時測量師行是參考差餉物業估價署的租金數據。有交開差餉的業主們都知,差餉物業估價署對於租金的估值是比較保守,因此用這方法未必能估到你的意向價。

第三種估價方法是「成本法」(contractors’ method), 是以重建成本去估。一些唐樓可能幾年都無成交,可用這方法。另外地產代理監管局考試的課程中,都有提及其他估價方法,但因較冷門,筆者在此提供連結,讀者有興趣可閱讀:

https://www.eaa.org.hk/Portals/0/Sections/CC/A_Study_Guide_to_Estate_Agency_Law_and_Practice/Eng/part_6.pdf

估價報告其他項目

除了估價數值和方法,估價報告也會提供以下資料:

  • 重置成本(Building insurance replacement cost)。這是計算如預上天災單位需要重置,成本是多少。火險是跟據這估值去計算保險溢價。筆者的估價報告內顯示筆者的物業重置成本大概是估價的4成左右。把物業估價減去重置成本,便是地價以及發展商利潤。大家做轉按時,不仿向banker詢問自己物業的重置成本是多少。利用重置成本,便能預計到火險是多少,從而方便進行格價。大部份銀行首年都送火險,第二年開始可以自己去選擇保險公司。
  • 驗樓報告:如有驗樓,會有驗樓評估。如果沒有驗樓,估價報告上會寫上沒有驗樓,因此估價是假設室內沒有潛建物、結構問題、以及假設自然損耗是正常。筆者覺得,如沒有驗樓,由於測量師要假設單位結構是正常,因此估價可能會輕微打折。
  • 適銷性(Marketability):估價報告中也會對適銷性(即「易吾易賣」)作出評估,筆者估計這也是估價的考慮因素之一。

從估價報告得出的啟示

  1. 如知道某個低成交是內部交易,可讓banker在估價時告訴測量師行,筆者覺得對估價或會有幫助。但如何確定成交是內部交易,需要勾田土廳文件,筆者會另出文講解。
  2. 如想提高估價,同意驗樓應該有幫助。但由於驗樓費需要銀行支付,大家應先同banker爭取。
  3. 估價報告出後,有report number,該物業估價便會永遠留在估價行的系統上。因此如果見到近期有單位高價成交,可利用查冊查證該成交的按揭銀行,利用那估價行去估你的物業,那估價行如用直接比較法必定會參考該高價成交而不會打折。
  4. 如單位有租約,而因花了錢裝修因此租金比平常高的話,不仿同banker預先提交租約,看看能不能因而向估價行爭取到更理想的估價。利申:這只是筆者個人意見,一切以銀行及估價行批核為準。

延伸閱讀:
轉按套現,估價秘技

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