物業估價，從測量師估價報告中得到的4個啟示

2018年8月6日

近期筆者自己的物業轉按，順道買了自己層樓的測量師行估價報告，得出一些心得，和大家分享。

測量師的估價報告中，會寫明以什麼方法去估價。最常用的估價方法是「直接比較法」（direct comparison method）。直接比較法是將物業與其他近期成交的類似物業進行比較，然後跟據座向、層數、景觀等因素進行適當的調整，從而得出物業的客觀市價。

筆者覺得直接比較法有兩個缺點，其一是如單棟樓成交稀疏，難找到近似成交作出比較。其二是近期因很多市場成交都是內部交易（甩名、轉名等），而這種內部成交為了省稅往往都是略為低於市價。當你的banker聯絡測量師行進行即時估價時，如估價師未能及時洞悉那些是內部轉讓，便可能參考那些低價來估你的物業，便未必能估到你的意向價。這情況於單棟樓尢為普遍。

另一種估價方法是「投資估價法」（Investment Method of Valuation)。這方法是根據物業可獲得的租金收入以及市場預期回報率（expected rental yield），進行物業估價。這方法的缺點是很多時測量師行是參考差餉物業估價署的租金數據。有交開差餉的業主們都知，差餉物業估價署對於租金的估值是比較保守，因此用這方法未必能估到你的意向價。

第三種估價方法是「成本法」（contractors’ method), 是以重建成本去估。一些唐樓可能幾年都無成交，可用這方法。另外地產代理監管局考試的課程中，都有提及其他估價方法，但因較冷門，筆者在此提供連結，讀者有興趣可閱讀：

https://www.eaa.org.hk/Portals/0/Sections/CC/A_Study_Guide_to_Estate_Agency_Law_and_Practice/Eng/part_6.pdf

估價報告其他項目

除了估價數值和方法，估價報告也會提供以下資料：

• 重置成本（Building insurance replacement cost)。這是計算如預上天災單位需要重置，成本是多少。火險是跟據這估值去計算保險溢價。筆者的估價報告內顯示筆者的物業重置成本大概是估價的4成左右。把物業估價減去重置成本，便是地價以及發展商利潤。大家做轉按時，不仿向banker詢問自己物業的重置成本是多少。利用重置成本，便能預計到火險是多少，從而方便進行格價。大部份銀行首年都送火險，第二年開始可以自己去選擇保險公司。
• 驗樓報告：如有驗樓，會有驗樓評估。如果沒有驗樓，估價報告上會寫上沒有驗樓，因此估價是假設室內沒有潛建物、結構問題、以及假設自然損耗是正常。筆者覺得，如沒有驗樓，由於測量師要假設單位結構是正常，因此估價可能會輕微打折。
• 適銷性（Marketability)：估價報告中也會對適銷性（即「易吾易賣」）作出評估，筆者估計這也是估價的考慮因素之一。

從估價報告得出的啟示

1. 如知道某個低成交是內部交易，可讓banker在估價時告訴測量師行，筆者覺得對估價或會有幫助。但如何確定成交是內部交易，需要勾田土廳文件，筆者會另出文講解。
2. 如想提高估價，同意驗樓應該有幫助。但由於驗樓費需要銀行支付，大家應先同banker爭取。
3. 估價報告出後，有report number，該物業估價便會永遠留在估價行的系統上。因此如果見到近期有單位高價成交，可利用查冊查證該成交的按揭銀行，利用那估價行去估你的物業，那估價行如用直接比較法必定會參考該高價成交而不會打折。
4. 如單位有租約，而因花了錢裝修因此租金比平常高的話，不仿同banker預先提交租約，看看能不能因而向估價行爭取到更理想的估價。利申：這只是筆者個人意見，一切以銀行及估價行批核為準。

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