2022年6月13日

如所買物業原來是負資產,雙方律師樓會都會中止成交,除非賣方肯補錢給銀行或清還其他二按三按等。中止成交後,買方亦可以向賣方追討律師費,多數情況下不需要付地產佣金。如果大訂和細訂是托管律師樓,律師樓會把訂金退回給買家。

negative equity

如何得知物業是否負資產?

由於港樓仍然處於牛市狀態,負資產的個案很罕有,平均每季交易都少於100宗是負資產。最常見負資產的情況是業主把物業進行二按,甚至多按,令總按揭成數超過9成,那麼樓價稍為微趺都會出現負資產事件。

不過,由於田土廳的土地查冊不會顯示物業按揭的金額,故此單靠查冊是不能知道物業是否負資產。但如果土地查冊顯示有二按甚至多按,物業是負資產的機會便很高。

律師樓如發現是負資產,成交會中止,買家不用擔心

但買家買樓時不需要太擔心物業是否負資產。因為當雙方律師樓進行物業買賣程序時,如發現物業已是負資產,會中止交易。買方也無需要行使「踢契」權利。因就算是賣方的律師樓,都不會進行負資產物業買賣。這是因為如果負資產的話,賣方律師樓無法進行對買方的「贖契」給與承諾,故不會進行交易。

如物業是負資產,買家又想繼續成交,怎樣辦?

如果物業是負資產,賣方的律師樓發現後會取消交易。如果買家想繼續成交,唯一方法是賣方願意補錢清還按揭。舉個例子,樓價是1000萬,但已進行多按,總按揭欠款為1200萬。如想繼續成交,賣方需要補200萬清還按揭,令物業由負資產變成0資產,交易才可進行。交易後,賣方補的200萬,加上買方的1000萬,剛好清還物業所有按揭,銀行才可放契。

如發現負資產而取消交易,買家會產生那些損失?

如果在買賣交易途中發現物業是負資產因而取消交易,買方的損失只是律師費。但如果買方的訂金不是托管律師樓而是直接開票給賣方,買方便需要從民事訴訟途徑去追討訂金。但如果訂金是托管律師樓,交易取消後律師樓會把訂金退回給買家。

如物業是負資產而賣方取消交易,買家理論上不需要付地產佣金。這是因為物業最終沒有成交,而不能成交不是買方責任,故買方不需付地產代理佣金。至於律師費,由於律師樓有開file 處理買賣工作,就算交易取消買方都需要付部份律師費。不過,買方可向賣方從民事追討律師費。如律師費用是5萬元以下,透過小額錢債處追討的程序很容易,只需大概3個月時間。

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