2019年9月24日

近期有些客人問,睇中單位想上車,但從田土查冊,得知物業有二按三按四按,擔心買樓後中伏會做不到按揭。

其實這是不會發生的,原因如下:

  • 律師樓會先計算業主的賣出價能不能支付二按三按四按。
  • 如果不夠支付,即物業是負資產,交易便會取消並退訂。
  • 但如果不是負資產,律師樓會出 Good Title 給銀行,銀行按揭便可放款。
  • 成交日時,賣家律師樓收了錢後會代表買家清還所有債務,然後註田土廳解取所有按揭(release)。

如何得知物業有二按三按?

從查冊中可以得知物業的所有業權負擔(encumbrance)。田土廳查冊網頁:

https://www1.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp?language=en

如見到 “first legal charge”,便是一按。second legal charge,third legal charge 等便即是二按三按,會附帶財務公司名以及田土文件號碼(memorial number)。該文件便是二按三按的貸款信。

買樓時如見到有很二按三按,注意事項

如心儀的物業有二按三按等,要注意以下:

  • 細訂和大訂要託管律師樓(stakehold),支票不要直接寫業主名。這是因為如果訂金寫業主名,如之後發現層樓已負資產,雖然可取消交易,但也慎防賣家提取訂金「走佬」。
  • 對於這種問題物業,查證賣家的身份要額外謹慎,尢其如賣方是授權人而不是業主本人。參考我們在《都市日報》的文章:
    買樓中伏記(一):授權人

臨成交前突然有二按註入田土

假設已簽了正式買賣合約,交了大訂,並註入田土,突然成交前發現有二按三按註了入田土,怎麼辦?不必擔心,如註入田土的二按三按是發生在簽買賣合約後,物業的業權已轉移,在田土有優先權。二按三按的債主不能claim新買家層樓,只能透過民事訴訟追討舊業主。

不過要留意,如果買賣合約一個月內仍未註入田土,便會喪失優先權。但也不必憂慮這問題,因這是律師樓的責任。

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