【上車陷阱】物業有二按三按四按，會不會影響新買家按揭？

2019年9月24日

近期有些客人問，睇中單位想上車，但從田土查冊，得知物業有二按三按四按，擔心買樓後中伏會做不到按揭。

其實這是不會發生的，原因如下：

• 律師樓會先計算業主的賣出價能不能支付二按三按四按。
• 如果不夠支付，即物業是負資產，交易便會取消並退訂。
• 但如果不是負資產，律師樓會出 Good Title 給銀行，銀行按揭便可放款。
• 成交日時，賣家律師樓收了錢後會代表買家清還所有債務，然後註田土廳解取所有按揭(release)。

如何得知物業有二按三按？

從查冊中可以得知物業的所有業權負擔(encumbrance)。田土廳查冊網頁：

https://www1.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp?language=en

如見到 “first legal charge”，便是一按。second legal charge，third legal charge 等便即是二按三按，會附帶財務公司名以及田土文件號碼(memorial number)。該文件便是二按三按的貸款信。

買樓時如見到有很二按三按，注意事項

如心儀的物業有二按三按等，要注意以下：

• 細訂和大訂要託管律師樓(stakehold)，支票不要直接寫業主名。這是因為如果訂金寫業主名，如之後發現層樓已負資產，雖然可取消交易，但也慎防賣家提取訂金「走佬」。
• 對於這種問題物業，查證賣家的身份要額外謹慎，尢其如賣方是授權人而不是業主本人。參考我們在《都市日報》的文章：
  買樓中伏記(一)：授權人

臨成交前突然有二按註入田土

假設已簽了正式買賣合約，交了大訂，並註入田土，突然成交前發現有二按三按註了入田土，怎麼辦？不必擔心，如註入田土的二按三按是發生在簽買賣合約後，物業的業權已轉移，在田土有優先權。二按三按的債主不能claim新買家層樓，只能透過民事訴訟追討舊業主。

不過要留意，如果買賣合約一個月內仍未註入田土，便會喪失優先權。但也不必憂慮這問題，因這是律師樓的責任。

延伸閱讀：

• 首次買樓注意 樓契是否正本
• 買樓中伏記（一）
• 買樓中伏記（二）：授權人
• 買樓中伏記（三）：臨成交前布order
• 買樓中伏記(四)：查冊靠自己