特許權或租賃協議有何分別 業主租客權益知多點

2023年6月1日

網上近日有學生租客發問，指物色了心儀的單位，希望租住一年，惟業主要求事主簽署一份「特許住宿協議」，前者稱該協議能夠代替正式租約，以節省打釐印的費用，同時因為業主為物業申請了高成數按揭，實際是偷雞出租，故希望以不打釐印去規避調查。一旦事主簽下特許權協議，租客的權利有沒有受損？而業主是否能夠成功節省開支？又會否有法律責任？以下文章會一一探討，無論是業主或租客都應該知多一點。

甚麼是特許權（licence）？

特許權發出人容許特許持有人使用土地，而非獨有佔用土地，使用權一般只有數星期或數月，或用於特許持有人並未獲得獨有佔用權的情況，例如車位、酒店房間、報攤或商場之「車仔檔位」等。由於特許權並無涉及土地權益的轉移，所以特許權立約方毋須繳納印花稅。

特許權與租賃有甚麼分別？

租賃把土地的權益從業主轉移到租客身上，且具有法律効力；惟特許權並不涉及土地的任何權益，而且特許發出人可根據合約隨意終止，甚至拒絕履行特許權。特許權持有人對於發出人違反條款，只能索取賠償，而未必能繼續佔用有關物業。另外，如果不打釐印，租約有機會不獲法律承認。

業主與租客簽了特許住宿協議，是否就毋須打釐印？

不是，因為這只是業主與租客將文件標題為「特許住宿協議」（licence agreement），並不足以決定其為租約還是特許權。實際上，租賃和特許權的主要分別，在於物業使用者是否在約定期內定期繳付某金額，而獲享該物業的獨有佔用權，法庭有權就文件屬租賃或特許權的爭議，作出最終裁決，所以業主難以避付印花稅。

業主的物業有高成數按揭在身，不打釐印是否會減低被查的機會？

兩者沒有關係，銀行或按揭保險公司每年都會抽樣向借款人出信，要求聲明確認物業仍然是自住。如果是按揭保險公司出信的話，或會要求借款人提供水費、電費或煤氣費單據。而且近年審查偏向嚴格，即使有業主成功臨時將水費帳單轉回自己名下，仍遭到按保公司質疑，最終更被call loan，甚至有報稱自住申請高成數按揭的業主將單位出租，結果身陷囹圄。

如果想物業出租，按揭方面應降至幾多成和有甚麼步驟要處理？

業主要先解除物業的按揭保險，同時把按揭成數降到5成或以下才符合出租的條件，另外，亦要獲得由銀行發出的出租同意書，需要支付手續費，個別銀行亦可能會加息。另外，銀行或要在田土廳做rental assignment，以致產生額外律師費。

申請按揭時，單位的租金可用來增加入息嗎？

可以，惟按揭申請人需要用40/50去計算每月供款與入息比率(DTI)及壓力測試，另外租約需要有打釐印，每月租金可用7折計算入息；相反，租約沒有打釐印，或者是以擬租金收入去計算，部份銀行會以6折計算。

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