2022年5月5日

香港物業的值錢程度,在全球都榜上有名。如果持有已供完物業及其現契,但無任何入息及其他現金,是否可以申請重按套現?

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現時,只要在銀行透過資產審批,將物業重按套現,貸款人最高可以借4成按揭。不過,如果單住本身是自住,而戶口又顯示貸款人每月有收取其他資助,例如是馬會資助或者社會福利署資助等,就有機會令銀行擔心申請人正處於財困,未必會願意批出按揭。

現契套現最高可以借4成

如果有一層樓在手,在已供完的情況下想套現,按揭成數最高是4成。舉例而言,物業如果估價1000萬,而貸款人沒有其他貸款,現契重按最高可以借250萬。

不過,如果沒有入息,有部份銀行可能只可借2成半。因為有些銀行在計算淨資產時,除了會把樓價扣減一半之外,亦會再減預期貸款額,變相淨資產計算只有樓價的2成半。實際計法如下:

假設:樓價= x
貸款額 = y

淨資產 = x/2 - y
貸款額最高為樓價4成或淨資產,以較低者為準,故此:
x / 2 – y = y
2y = x/2
所以: y = x/4 ,即最高貸款額為樓價的 25%,而不是4成。

現契套現可以沒有收入及其他現金,但不能有其他資助

值得留意的是,由於現契套現是計算資產,而不是計算入息,所以即使沒有其他收入或現金,批核本身都沒有問題。銀行可以樂觀地假設貸款人有其他方法可以供到樓。

不過,如果銀行戶口顯示貸款人正在收取其他資助,例如馬會或社會福利署的資助,銀行的按揭批核就可能會出現困難。因為如果沒有收入證明而正在收取資助,就會令銀行擔心申請人是不是正處於財困。

在這種情況下,雖然層樓是現契,但如果是自住的話,銀行會認為申請人套現後未必可以每月準時還款,但如果現契樓是出租而非自住,貸款人就有租金收入,而租金收入如果足夠供樓的話,銀行就會對貸款人的財政狀況較有信心,按揭會較易獲批。

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