【現契套現】冇入息和現金，但有已供完物業是否可重按套現？

2022年5月5日

香港物業的值錢程度，在全球都榜上有名。如果持有已供完物業及其現契，但無任何入息及其他現金，是否可以申請重按套現？

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現時，只要在銀行透過資產審批，將物業重按套現，貸款人最高可以借4成按揭。不過，如果單住本身是自住，而戶口又顯示貸款人每月有收取其他資助，例如是馬會資助或者社會福利署資助等，就有機會令銀行擔心申請人正處於財困，未必會願意批出按揭。

現契套現最高可以借4成

如果有一層樓在手，在已供完的情況下想套現，按揭成數最高是4成。舉例而言，物業如果估價1000萬，而貸款人沒有其他貸款，現契重按最高可以借250萬。

不過，如果沒有入息，有部份銀行可能只可借2成半。因為有些銀行在計算淨資產時，除了會把樓價扣減一半之外，亦會再減預期貸款額，變相淨資產計算只有樓價的2成半。實際計法如下：

假設：樓價＝ x
貸款額＝ y

淨資產＝ x/2 － y
貸款額最高為樓價4成或淨資產，以較低者為準，故此：
x / 2 – y = y
2y = x/2
所以: y = x/4 ，即最高貸款額為樓價的 25％，而不是4成。

值得留意的是，由於現契套現是計算資產，而不是計算入息，所以即使沒有其他收入或現金，批核本身都沒有問題。銀行可以樂觀地假設貸款人有其他方法可以供到樓。

不過，如果銀行戶口顯示貸款人正在收取其他資助，例如馬會或社會福利署的資助，銀行的按揭批核就可能會出現困難。因為如果沒有收入證明而正在收取資助，就會令銀行擔心申請人是不是正處於財困。

在這種情況下，雖然層樓是現契，但如果是自住的話，銀行會認為申請人套現後未必可以每月準時還款，但如果現契樓是出租而非自住，貸款人就有租金收入，而租金收入如果足夠供樓的話，銀行就會對貸款人的財政狀況較有信心，按揭會較易獲批。