【供完樓按揭 】現契物業重按套現／翻按指南2023

更新：2023年06月08日 @ 6:11 下午

如果物業已供斷，沒有按揭，如何重做按揭套現（俗歸「重按或「翻按）作投資、申請移民、或供子女作買樓首期之用？本文做了一個FAQ。請留意，本文是假設持現契物業為退休長者，但文中的概念是適用於任何現契持有人。

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問：如長者手持現契物業，但已是退休人士沒有入息，現契重按最多可以做幾多成？

答：如沒有入息，便要行資產審查，按揭最多可以4成。不過如果沒有入息，只有個別銀行可以做到4成按揭，一般銀行只能做2成半。如果有入息，按揭成數最高是8成。但留意，雖然政府2022年放寬按揭成數，1000萬物業可以做9成，但不適用於現契重按。現契重按需要用舊成數表，即600萬或以下才能做8成。

另外要留意，如有其他按揭在身，現契行資產審查最高按揭成數便要扣減一成，即最高3成。如行入息按揭，也可能需要扣減一成（如經按保做高成數按揭可免減一成，但只適用於樓價600萬或以下）。

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問：現契重按的最長還款期是幾長？

答：和一般新買按揭或轉按一樣，最長30年。但銀行會考慮人齡和樓齡去調整還款期。比如長者是60歲，而銀行是以人齡80減去計還款期，那麼最長只能做20年，不能做30年。

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問：如果想還款期做足30年，有沒有辦法？

答：如果按揭批不足30年的原因是人齡而不是樓齡的話，可以加個年輕擔保人。那麼，人齡便可以用擔保人的年齡去計，容易做足30年。

問：現契翻按的利率和回贈和其他按揭是不是相同？

答：翻按和普通按揭的mortgage plan是相同的。現時最佳按揭利率為 H+1.3%，總回贈（銀行回贈加中介回贈）最高為 3.05%。但留意，如回贈超過1%，需要扣減貸款額。

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問：現契重按的申請流程是怎樣，需要什麼文件？

答：如果是行資產，流程如下：

• 到銀行申請現契重按，填申請表
• 把樓契交給該銀行認可的律師樓
• 銀行批核後，簽按揭貸款信
• 銀行進行驗樓
• 驗樓通過後，到律師樓簽按揭契
• 按揭提款（drawdown）

現契重按所需文件：

• 身份證副本
• 住址證明
• 樓契
• 入息證明（如果不是行資產審批而行入息審批）

問：如果樓契遺失了，怎樣辦？

答：需要找律師從田土廳勾回樓契的「核證副本」，並宣誓，然後便可以到銀行做現契翻按。律師費每份文件預二至三百元，樓契的文件越多，律師費便越貴。

如遺失樓契，不論是否要做重按，都應去律師樓做核證副本，這費用不能慳。否則，將來百年歸老後，下一代繼承業權時會出現問題。參考我們在《蘋果日報》的文章：

• 遺產樓契失蹤 瞬間貶值200萬【星之谷專欄－蘋果日報】

問：現契翻按套現需時幾長？

答：如果樓契已在身，銀行審批和律師樓做文件的程序可以同步進行。正常最快可以一個月便有現金到手。不過，現時疫情關係，可能會需時，預兩個月左右。

問：現契重按是不是一定要驗樓？如物業有租客怎辦？

答：由於幾年前名城發生過假業主事件，銀行處理現契重按一般都需要驗樓，就算有租客。因此，如需要做現契重按套現，要準備開門給銀行驗樓。

問：驗樓時如銀行發現室內有潛建，按揭是不是會被拒？

答：如果潛建不涉及結構性改動，一般銀行不會拒批。但如果是涉及結構性改動，比如平台有個簷蓬，銀行可能會有以下做法：

1. 業主需要簽承諾書（undertaking），對於因潛建而做成的可能損失或訴訟，需要自行負責。
2. 估價行計算清拆費，在樓價扣減清拆費再計按揭成數。

不同銀行對於潛建有不同取態，有些會用以上（1），有些則用（2）。因此，申請按揭時，貨比三家是重要。

但要留意，如果物業是劏房，大部份銀行都不會批。個別中小行可以對劏房承造按揭，但需要加息。

問：如果銀行戶口有現金，能不能提高翻按成數？

答：如是行資產按揭，貸款額最高仍是樓價4成。如果有其他債務在身，未必能借足4成。這時，如戶口有現金，並計入淨資產內，會有機會可借足4成。

問：現契重按有什麼支出？

答：支出包括：

1. 律師費，約5000元
2. 火險，視乎面積，一般預每年千多元

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