2020年8月10日

如果物業已供斷,沒有按揭,如何重做按揭套現(俗歸「重按或「翻按)作投資、申請移民、或供子女作買樓首期之用?本文做了一個FAQ。請留意,本文是假設持現契物業為退休長者,但文中的概念是適用於任何現契持有人。

問:如長者手持現契物業,但已是退休人士沒有入息,現契重按最多可以做幾多成?

答:如沒有入息,便要行資產審查,按揭最多可以4成。不過如果沒有入息,只有個別銀行可以做到4成按揭,一般銀行只能做2成半。如果有入息,按揭成數最高是8成。但留意,雖然政府去年放寬按揭成數,1000萬物業可以做8成,但不適用於現契重按。現契重按需要用舊成數表,即600萬或以下才能做8成。

另外要留意,如有其他按揭在身,現契行資產審查最高按揭成數便要扣減一成,即最高3成。如行入息按揭,也可能需要扣減一成(如經按保做高成數按揭可免減一成,但只適用於樓價600萬或以下)。

問:現契重按的最長還款期是幾長?

答:和一般新買按揭或轉按一樣,最長30年。但銀行會考慮人齡和樓齡去調整還款期。比如長者是60歲,而銀行是以人齡80減去計還款期,那麼最長只能做20年,不能做30年。

問:如果想還款期做足30年,有沒有辦法?

答:如果按揭批不足30年的原因是人齡而不是樓齡的話,可以加個年輕擔保人。那麼,人齡便可以用擔保人的年齡去計,容易做足30年。

問:現契翻按的利率和回贈和其他按揭是不是相同?

答:翻按和普通按揭的mortgage plan是相同的。現時(2020年8月)最佳按揭利率為 H+1.5%,總回贈(銀行回贈加中介回贈)最高為 1.2%。但留意,如回贈超過1%,需要扣減貸款額。

現契物業重按 / 翻按

問:現契重按的申請流程是怎樣,需要什麼文件?

答:如果是行資產,流程如下:

  • 到銀行申請現契重按,填申請表
  • 把樓契交給該銀行認可的律師樓
  • 銀行批核後,簽按揭貸款信
  • 銀行進行驗樓
  • 驗樓通過後,到律師樓簽按揭契
  • 按揭提款(drawdown)

現契重按所需文件:

  • 身份證副本
  • 住址證明
  • 樓契
  • 入息證明(如果不是行資產審批而行入息審批)

問:如果樓契遺失了,怎樣辦?

答:需要找律師從田土廳勾回樓契的「核證副本」,並宣誓,然後便可以到銀行做現契翻按。律師費每份文件預二至三百元,樓契的文件越多,律師費便越貴。

如遺失樓契,不論是否要做重按,都應去律師樓做核證副本,這費用不能慳。否則,將來百年歸老後,下一代繼承業權時會出現問題。參考我們在《蘋果日報》的文章:

問:現契翻按套現需時幾長?

答:如果樓契已在身,銀行審批和律師樓做文件的程序可以同步進行。正常最快可以一個月便有現金到手。不過,現時疫情關係,可能會需時,預兩個月左右。

問:現契重按是不是一定要驗樓?如物業有租客怎辦?

答:由於幾年前名城發生過假業主事件,銀行處理現契重按一般都需要驗樓,就算有租客。因此,如需要做現契重按套現,要準備開門給銀行驗樓。

問:驗樓時如銀行發現室內有潛建,按揭是不是會被拒?

答:如果潛建不涉及結構性改動,一般銀行不會拒批。但如果是涉及結構性改動,比如平台有個簷蓬,銀行可能會有以下做法:

  1. 業主需要簽承諾書(undertaking),對於因潛建而做成的可能損失或訴訟,需要自行負責。
  2. 估價行計算清拆費,在樓價扣減清拆費再計按揭成數。

不同銀行對於潛建有不同取態,有些會用以上(1),有些則用(2)。因此,申請按揭時,貨比三家是重要。

但要留意,如果物業是劏房,大部份銀行都不會批。個別中小行可以對劏房承造按揭,但需要加息。

問:如果銀行戶口有現金,能不能提高翻按成數?

答:如是行資產按揭,貸款額最高仍是樓價4成。如果有其他債務在身,未必能借足4成。這時,如戶口有現金,並計入淨資產內,會有機會可借足4成。

問:現契重按有什麼支出?

答:支出包括:

  1. 律師費,約5000元
  2. 火險,視乎面積,一般預每年千多元

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