現金回贈大跌，轉按還有什麼誘因？

2020年8月12日

自去年社會事件，及今年疫情爆發後，銀行都收緊按揭，紛紛加息減回贈。近期中銀甚至把轉按現金回贈減至0%，請參閱我們在《蘋果日報》的訪問：【睇淡樓市】傳中銀削現金回贈 300萬元以下貸款額減至零

• https://hk.appledaily.com/finance/20200731/7CI7JCOGBZ2YRCK2IYG24A23JA/

不過，其實仍有個別銀行轉按回贈不錯，銀行回贈加上中介回贈，目前市場最高仍然做到 1.7%左右（需要扣減貸款額）。但去年的世紀高回贈（高峰時2.5%）已不復再。雖然如此，有幾個類別的業主，仍然是需要轉按。

轉按甩發展商二按

兩年前買了樓花的業主，如用了發展商二按做高成數按揭，需要轉按至銀行。這是因為發展商二按的利率，通常一開始是低，但過了「蜜月期」後便會增加，一般加到p左右。

去年政府放寬按揭成數，1000萬樓可以做8成，並適用於甩發展商二按。正因如此，把含發展商二按的按揭全數轉按至銀行，門檻便容易得多。請參考東方文章：

【按揭有道】樓價跌二按難甩身？兩招解困

• https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20190921/bkn-20190921080002782-0921_00842_001.html

【星之谷】按揭新政背後　暗藏高額保費開支

• https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20191116/bkn-20191116080052037-1116_00842_001.html

甩按保取回15%保費

三年前買了樓的業主，如是經按保做了高成數按揭，比如8按，樓價升了可以甩按保做回6成按揭。三年內甩按保可以取回15%退保費，一般都有過萬元。甩按保的另一好處是如果把按揭成數降至5成，物業可以出租。除此之外，配偶如想買第二層樓，如舊果層甩了按保，新果層較容易申請高成數按揭。

關於取保，參考我們在《蘋果日報》的專欄文章：15%退保費加回贈　轉按賺9萬元秘技

• https://starpnews.com/blog/15%E6%8C%89%E6%8F%AD%E4%BF%9D%E9%9A%AA%E8%B2%BB%E9%80%80%E4%BF%9D%E7%9A%84%E5%AF%A6%E9%9A%9B%E6%93%8D%E4%BD%9C%E7%94%A8%E6%B3%95/

樓價升了而不甩按保，如不再住在該物業，有機會被按保徵收附加保費：「偷雞出租」響警號　遭按證公司罰款

• https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20200104/mobile/bkn-20200104080013767-0104_00842_001.html

轉按套現

如因種種原因需要轉按套現，就算現金回贈跌了，還是需要轉按。尋找最高估價的銀行，轉按便能套取最多的現金。把套出的現金放入mortgage link 戶口可以對沖利息，即套出的金額沒有利息支出。到需要提取套出的現金時，才需要付利息，而利息和供樓利息相同，目前都是厘幾利息。

如何能增加轉按回贈？

其實轉按是有方法可以增加回贈，就是加大貸款額，然後放mortgage link。舉以下例子：

假設樓價是700萬，按揭餘額300萬，現金回贈1%。如果做轉按，現金回贈為3萬元。但如果加大貸款額至轉按6成上限，或420萬，那麼現金回贈便增加至4.2萬元。讀者可能會問：「借多咗，利息支出也多咗吧？」。事實上是不會的，因套出的120萬，放在mortgage link戶口，不要提出來消費，在mortgage link 戶口產生的利息會和供樓的利息相同。套出的120萬變成是0利息現金。至於本金部份，如套出的現金是一直放在戶口內，本金部份會自動按月還給銀行，實質每月out of pocket供款沒有增加。然後兩年後過了罰息期，套出的現金可全數還給銀行，便即剩袋了1.2萬額外現金回贈。

延伸閱讀：

• 按揭成數 2020 完全指南（含施政報告放寬按揭後更新、各類型物業和入息種類）