2020年6月10日

香港銀行其實有做外國樓按揭,比如英國和澳洲等熱滿移民地區。本文分享環球按揭形勢。

香港銀行如做外國樓按揭,有兩種形式。一種是直接香港本地銀行批出貸款,另一種是香港銀行轉介到外國的分行。後者可以直接在香港分行交申請表,然後分行轉介至外國分行批核。

外國樓按揭成數

外國物業在香港申請按揭成數上限可參考以下表:

英國70%
美國80%
加拿大65%
澳洲70%
馬來西亞50-80%

外國樓最長按揭還款期

英國30年
美國30年
加拿大25年
澳洲30年
馬來西亞30-35年

外國樓按揭利率

英國3%
美國3.5%
加拿大3%
澳洲3%
馬來西亞4-4.5%

留意:以上利率謹供參考,實際利率每天因應市況浮動,銀行也會因應申請人的入息和信貸質樸而有所調整

每月供款與入息比率(DSR)上限以及壓力測試

英國60-70%
美國45%
加拿大35-40%
澳洲60-70%
馬來西亞35-40%

DSR意思是每月供款不能超過入息的百份比。每月供款會包括TU內其他債務比如ploan,car loan等。

至於壓力測試,如是本地銀行批的貸款,因受金管局監管,需要壓力測試,也需要check TU。如是轉介到外國銀行批按揭,便跟據當地的按揭指引,一般都不需要壓力測試。

 

外國樓按揭常見問題

問:一般批核要多少時間?

答:一個月左右。

問:需不需要check TU?按揭drawdown後會不會註TU

答:如是經本地銀行是需要check TU 以及提款後會註TU。因此,如不想貸款註入本地TU,便需要親身到當地銀行申請按揭,不能透過本地銀行申請。

問:如本身有按揭,成數需不需要扣一成?

答:如是香港物業,有multiple mortgage 在身成數要扣減一成,但外國物業按揭則可豁免。

問:外國樓可不可以轉按套現?

答:個別銀行可以對外國樓進行轉按套現,但年期最長15年,轉按成數只是估價40%-50%。

 

其他外國樓按揭注意事項

在香港申請外國物業按揭,要注意以下事項:

  • 估價不足: 很多外國物業銀行未必能估得足價,而貸款額是跟據估價去計算按揭成數,並不一定能用買入價計算成數。因此,簽臨約前應先到銀行估價。
  • 可用港元供樓:如是在香港銀行做外國物業按揭,有些銀行可選擇用外幣供樓或港元供樓。如果擔心匯率浮動,用港元供樓會較穩陣。
  • 隱藏收費:選擇銀行前要問清所有按揭費用。有些銀行會每年收各式各樣的手續費比如估價報告、行政費等。

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