2020年10月30日

如夫婦持有聯名物業,又想抽新樓,需要先把物業甩名,再以首置身份抽新樓,才可免15%從價印花稅。關於甩名申請按揭程序,可參考以下文章:

有一點需要注意,當仍持有聯名物業時,雙方各自在自己的信貸報告(TU)內都會有mortgage count。當這mortgage count未除前,甩名一方再抽新樓做按揭,聯名嗰層的按揭供款都會計入DTI (每月供款與入息比率)及壓力測試中,而且壓測需要用40%/50%計算。如按揭成數是7成以上,壓測更要用35%/45%計算。

不只如此,如果mortgage count未除,就算抽到了新樓,都不能用新成數做9成按揭。新成數可參考下文章:

甩名抽新樓

甩名後如何解除mortgage count?

在印花稅角度上,只要雙方在買新樓前簽了甩名臨約,便算甩了名。就算甩名手續未完成,甩名一方都已算是首置身份,新樓可用較低的第二基準去計印花稅,無需付15%印花稅。

但在銀行按揭角度上,如需要做高成數按揭,只是簽了臨約不當是甩了名。銀行或按保需要整個甩名手續完成才當是甩了名。要留意,就算完成了整個甩名手續,申請人在TU中的mortgage count要消除,需要一個月時間。其間如做新樓按揭,銀行check TU時見到mortgage count未除,都有機會把舊嗰層供款計入壓測中,按保也未必批9成按揭,最多只能8成。不過也有例外,如律師樓向銀行書面確認已完成甩名手續,按揭也可試批。但這又衍生另一問題:如做9成按揭,按保會考慮既然夫婦有樓,為何要甩名買第二層。而新嗰層如需要做高成數按揭,申請人是不是自住用?按保有可能需要申請人解釋。

因此,最穩妥的做法,是完成了甩名手續,並確定在TU中消取了mortgage count,才做新樓按揭。新樓無論是選即供或建期,成交期都比二手樓長,應足夠時間完成舊嗰層的甩名手續及清除mortgage count。

新樓應選即供或建期?

簽了甩名臨約後,再抽新樓,如幸運地抽中,需要選擇即供或建期。這時便需要考慮舊嗰層完成甩名手續、消除mortgage count、以及舊嗰層重做按揭的時間。如即供的成交期短,不能在成交前完成以上甩名手續,便應選擇建期。

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