申請按揭，銀行要驗樓之注意事項

2018年10月24日

申請按揭，如果樓齡太大或因種種原因，銀行可能要求驗樓。如果驗樓時發現是劏房，大部份銀行便不會批出按揭。如果有改建，測量師行可能會在估價打折因而扣減了按揭成數。有些銀行會在簽了貸款信後臨成交前才突然要求驗樓，上車客如選擇這種銀行要小心。

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什麼情況下銀行要驗樓？

通常以下情況銀行會要求驗樓：

• 樓齡太大：大行一般30年樓齡以上要驗樓，中小行在這方面較有彈性，可能40年樓以上才需要驗，或不會因樓齡而要求驗樓。如果申請高成數按揭經HKMC，因高樓齡需要驗樓的機會便大。
•  物業有屋宇署 Order: 如果物業有屋宇署 Order 24, 即暗示有潛建，銀行一般會驗樓。不過筆者也遇過個案客人有 order 24，申請高成數按揭而也不需驗樓，原因是那 order 24 是由一個平台簷蓬所導致，而貸款人也同意會清折並會簽 undertaking。
• 物業類別：某些物業類別是一定需要驗樓，比如村屋和工商物業。唐樓便視乎銀行，有些銀行一定會驗唐樓，有些就未必。
• 疑似劏房：如果批核員懷疑物業可能是劏房，有權要求驗樓。比如話，業主擁有多個舊樓單位出租，都是一些出名多劏房的單支，這種情況下，批核員可能合理懷疑申請人是從事劏房活動，便要求驗樓。

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驗樓主要是驗什麼？

驗樓是由估價行進行，主要是檢查單位有沒有潛建、改動，是否從事劏房活動。估價行也會檢查物業用途是否乎合地契。

測量師入屋後會跟據平面圖查看室內有沒有改動，影幾張相，除非面積很大，整個驗樓過程大概都是5－10分鐘便完成。

有些客人很緊張地問：「我間屋有漏水問題，有幅牆滲水，會不會影響驗樓結果導致按揭不批？」。答案是不會的。漏水很多時是樓上或大廈外牆所引致，而驗樓的目的主要是確定室內沒有潛建改建以及乎合物業用途。如果是因嚴重改建而導致漏水，這便有機會影響物業估值和按揭。

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驗樓時如發現有潛建或改建，按揭會不會不批？

如果驗樓時發現是劏房，大部份銀行便不會批按揭或加利息。個別細銀行可以做劏房按揭但利率會貴點。更改物業用途也可能不批，比如住宅契但搞樓上舖，又或商業契但做了住宅。

如果不是劏房，也沒有更改土地用途，但有改建，測量師行會去計算還原費（「重置費用」）。如果還原費少於樓價幾個百份點，一般銀行都可通過，無須扣減貸款額或拒批。但如果還原費龐大，銀行或許會把還原費從樓價中扣減，才計算貸款金額，變相申請人會借唔足。

如果是做高成數按揭，HKMC亦可能會從樓價中扣減還原費，就算金額只是佔樓價幾個百份點。

有些嚴重改動銀行是難批按揭，比如把物業雙連單為打通或村屋兩層上下打通為內覆，但沒有入則。村屋天台有玻璃屋有些銀行是接受，因還原費也不是很昂貴，故此貸款人簽 undertaking 承諾負責未來清拆的責任，按揭也可提款。

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有租客可免驗樓？

有些銀行如果物業是出租，可免驗樓。但是，銀行也會到單位的外面查看是不是劏房。因有些劏房是把一棟門改為幾棟門，因此在外面一看便知。

如果用出租豁免驗樓，需要出示租約。如果租約不是一份完整單位租約而是劏房租約，銀行便不能批按揭。比如話，租約地址寫上 A1室或A2室，又或租金不合理地低（以整個單位實用面積來計），都會令銀行懷疑是劏房因而強行驗樓，就算有租客。

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有些銀行簽了貸款信才驗樓，首置客要加倍小心

一般銀行都是驗樓後才批按揭並出貸款信，但有些銀行是簽了貸款信後才發出驗樓通知。首置客簽了貸款信後，以為按揭已批，但有機會突然銀行需要驗樓，而因業主開唔到門而銀行拒絕放款。因此，如是想在這種銀行做按揭，不要因簽了貸款信而取消其他銀行的申請，最好等驗樓通過後，確認了銀行一定會放款，才取消其他銀行的申請。可參考我們在都市日報的文章：
http://www.metrodaily.hk/metro_columns/買樓中伏記二/

總括來說，不同銀行的驗樓要求和標準都不同，歡迎聯絡我們查詢。

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