2020年2月11日

雖然政府放寬了按揭成數,令樓價1000萬或以下可以做8成按揭,但發展商二按仍然是有市場。首先,1000萬以上樓價,如要借超過5成,仍然需要靠發展商二按。其次,如想享受即供樓價優惠或因種種原因不想上建期,銀行便不能提供高成數按揭。因此也需要暫時利用發展商二按上會。不過,申請發展商二按有幾個伏位,大家要留意。

發展商二按需要壓力測試,標準可能和銀行不同

政府推出的新措施,對首置人士已取消了按揭測試的需求。新例下,只要每月供款和入息比率(dsr)不過 50%,高成數按揭便可以獲批。但是,如果要申請發展商二按,無論是銀行方面或發展商方面都需要壓力測試。銀行方面,如果無物業在身,壓力測試的dsr 用 50/60計算。如果有其他按揭在身,包括擔保人按揭,7成以上按揭壓力測試以 35/45 計算。準買家要計好數才好簽臨約。

除了銀行需要壓力測試外,發展商本身也需要壓力測試。唯發展商的壓測標準和銀行未必相同。筆者觀察有時發展商二按的壓測標準比銀行更嚴謹。因此準買家需要抽新樓前,要向發展商詳細查詢二按的壓測標準是怎樣,才好落注。

要留意,如申請發展商二按,壓測是要用整個樓按以及其他按揭一拼去計,不只是計算二按貸款部份的壓測。參考文章:

發展商二按因有quota,因此申請要快

發展商二按有配額(quota),不是所有單位都可做發展商二按,一般都是先到先得。因此,如果不是盡早申請,隨住配額越來越少,批核也會越來越嚴。這是因當求過於供時,發展商的財務公司,自然想選擇入息質樸較高的申請人。如想增加發展商二按的批核機會,簽了臨約後要盡快申請。

申請發展商二按需要銀行一按部份成功批出,並且銀行出了offer letter,貸款人才能入紙申請二按。因此,銀行部份能不能批得快成了關鍵。選擇較易較快批的銀行,銀行一出信後便馬上申請二按,便能增加二按的批核機會。請參考我們在《蘋果日報》的訪問:

新按揭成數,令二按日後較易轉按到銀行

發展商二按一般首兩年享有低息「蜜月期」,之後便會高息,可以高達P利率或以上。因此,過了蜜月期後,應該把整個貸款轉按到銀行,繼續享受低銀行按息。

以往由於600萬以上樓價銀行按揭只能借6成,因此如果買樓花時是做了8成(銀行六成,發展商二按兩成),除非樓價升了很多,否則很難全筆貸款轉按到銀行。如想甩二按往往都需要補錢。

不過,只從政府推出的新按揭成數,容許在不套現的情況下,發展商二按可用新成數轉按到銀行,1000萬或以下的樓價要甩二按便容易得多。舉個例子,樓價800萬,一二按合共640萬,蜜月期後如樓價仍然800萬,可以透過按揭保險把按揭餘款全數轉按到銀行,享受低銀行按息。不過要留意,如利用新成數借8成,需要付按揭保險費,最低為貸款額的 2.15%,不過可以享有6折,而且可以分期供保費。請參考我們在《東方日報》的專欄文章:

買了樓花,如發展商二按拒批怎辦?

如發展商二按拒批,有兩個方法拆解的。其一是用宏亞。宏亞有為個別新盤承造第三方二按。其二是向發展商申請轉建期,到建期時透過按揭保險利用新按揭成數借8-9成。不過,後者只適用於1000萬或以下樓價。而且,如轉建期,需要發展商批準,以及會失去即供的樓價優惠。

發展商拒批的情況並不罕見。筆者見過拒批的原因包括無稅單、年紀太大、收入不穩定並以佣金為主、有多個按揭在身等等。發展商二按不提供預先批核服務,因此無法在買樓前可以確定能否二按獲批。

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