2016年12月25日

當利率 H+1.35%, 回贈去到 1.65% 時,以兩年罰息期計算:

實質年利率 = H+1.35% – 1.65%/2 = H+0.525%.

即是說,轉完按後,頭兩年是 H+0.525% 利息,兩年後才回復 H+1.35%, 但兩年後過完罰息期又可轉走又取 1.65% 現金回贈了.

因此就算 H按接近封頂位,轉按仍然著數。更何況 H按利率不會長期貼近封頂位,因會做成優惠利率上升的壓力. 優惠利率如上升便令封頂位上移,到時H按和新的封頂位便再回復了正常的gap,長遠H按始終著數。

讀者會問:以上 H+0.525% 只能維持兩年,但兩年後呢,兩年後如加了息便不能再轉按了?加息如只影響個 H, 如加完息後H按利率仍然是 H+1.35%, 依然可轉按。H 是幾多決定於環球息口走勢, 但 H+X 的 X 決定於本港的按揭需求以及銀行間的競爭情況。