2021年12月23日

如以建期付款買一手樓,撞正發展商延遲交樓,而按揭放款日距離申請日超過3個月,銀行就需要重批按揭。除了查閱最新信貸紀錄(TU),也需要貸款人補交最新的入息證明。如果入息涉及花紅及佣金,需要重新計算每月供款與入息比率(DTI)及壓力測試。

延遲交樓重批建期按揭

一手樓行建期,如延遲收樓,按揭放款也需要延遲

近期幾個新盤都有延遲交樓情況,如果買了這些新樓行建期付款,按揭放款也會延遲。樓花需要有入伙紙,銀行按揭才可在關鍵日期放款(drawdown)。如果延遲交樓的話,按揭放款也會跟隨延遲。

如超過3個月TU有效期,按揭需要重批

如果新的關鍵日期距離按揭申請日超過3個月,按揭便需要重批。留意:所謂申請日,是以最初查閱TU的日期計算,不一定是遞交申請表日期。

重批按揭時,銀行及按保都需要查閱最新信貸報告,這是因為TU的有效期只有3個月

重批按揭時,貸款人需要補交最新的入息證明,然後銀行會重新計算DTI及壓力測試。最新的入息證明包括:

  • 最近出糧戶口的銀行月結單,需要顯示到最新一期自動轉帳出糧
  • 最新的糧單
  • 如果入息涉及佣金,需要最近6個的佣金收入
  • 如果入息涉及花紅,需要最近2年的花紅金額

舉一個例子:假設最初申請日期是1月1日,按揭已批並等待成交,成交日期為3月31日,但發展商延遲交樓至6月30日。那麼,在4月1日時,銀行需要重新計算入息:

  • 如果入息只是底薪,而申請人能提供最新的入息證明,而信貸報告沒有問題,按揭可於6月30日如期放款。
  • 如果入息涉及佣金,而入息需要計算佣金才夠計,便需要提供由1月至6月的佣金資料。
  • 如果入息涉及花紅,而入息需要計算花紅才夠計,便需要提供最近兩年的花紅金額。假設,以往花紅是在4月-6月發放,那麼重批按揭時,銀行會需要貸款人提供4月時的花紅數字。但如果,以往花紅是3月發放,貸款人便不需要再提供花紅數字,因在3月時的批核已計算左。

重批時如總收入減少了,最終貸款額也可能會扣減

由於重批時會用最近的入息重新計算DTI及壓測,用以上例子,如果最新的入息和3月時批核所用的入息有變動,銀行會以最新的入息取代3月時批核所用的入息。如果新的入息減少了,貸款額有機會因而減少。到收樓時,貸款人可能需要準備額外首期。

延遲交樓貸款人需要留意的3大事項

建期付款,如發展商延遲交樓,而按揭因而要重批的話,貸款人需要注意以下:

收樓前要保持信貸紀錄良好:卡數需要準時還款,不要還min pay。如果有私貸(P loan)或其他貸款,謹記每月準時供款。收樓期間不要再申請或查詢新的貸款比如 car loan或P loan。如有任何無抵押貸款,信貸報告會有紀錄,有機會影響最終按揭放款。

其次,收樓前盡量不要轉工,也需要確保僱主準時出糧。如期間佣金或花紅減少了,因而總入息不夠計,就要準備額外首期或加擔保人。

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