2022年12月2日

近年不少買新盤樓花的業主,會採用發展商提供按揭計劃,協助客人上樓,客人可以享受低息蜜月期,再在收樓時甩走發展商按揭,轉去傳統銀行承造按揭。早前有客人就向我們查詢,指其仍欠發展商按揭100多萬元,過了罰息期向銀行查詢轉按,但物業估價低,又沒有足夠資金補差額,令轉按無望,希望尋求幫助,能盡早解困,有類似遭遇的業主如不想硬食發展商按揭的貴息,不妨參考以下文章。

發展商按揭

甚麼是發展商按揭?

發展商按揭是業主申請一按後追加申請的按揭抵押貸款,部份置業人士因欠缺首期或不獲銀行、按揭保險批出高成數按揭,需要申請發展商或財務公司按揭。相關審批較寬鬆,不需要通過壓測或供款與負債比率。

一般發展商按揭頭兩年會有低息蜜月期,利率和銀行按揭相約。但蜜月期後,利息便會增加,一般是以最優惠利率計算,業主有機會需要支付逾5厘的貴息。

發展商按揭與財務公司按揭有不同?

發展商按揭實際上是由持有財務公司牌照的公司提供,利率一般較財務公司按揭為低,而且在買新樓時用發展商按揭,或會有更多優惠。

不過,發展商按揭始終是不受金管局監管,整個批核透明度低,申請人難以知掌握獲批的機會率,如申請人被拒而沒有應對方案,或會撻訂離場。

可否透過轉按甩發展商按揭?

一般情況下,業主可於收樓前3個月起申請轉按,甩走發展商按揭,但目前樓市下行,銀行對單位的估價偏向保守,轉按有機會估價不足。

以700萬元買入的新盤為例,數年前向銀行借6成,再利用發展商按揭借2成,即合共借560萬元。如今樓價下跌,令單位估值只有600萬元,即使在新按揭政策下1,000萬可借8成,轉按只能盡借480萬元,業主需要想辦法補回80萬元的差價,如果手頭掹掹緊,就難以成功轉按。

而轉按借8成,需要經按揭保險公司申請高成數按揭,業主亦要預期支付按揭保費,而且不能套現,還需要提供自住證明。

在2019年年初,未有林鄭Plan之前,樓價逾600萬的物業只可以做6成按揭,當時不少業主都會向發展商敍造兩成按揭,舉例650萬的物業,發展商按揭的貸款額就是130萬元,他們供了3年後,發展商按揭欠款正常應餘下約100萬元,這些業主就需要與上述的客人一樣,盡快甩走發展商按揭減少利息開支,但因為轉按至銀行需申請高成數按揭,亦要支付按揭保費,而且不能套現,還需要提供自住證明。

還有甚麼方法甩走發展商按揭?

該客人發現坊間有實際年利率低於1.5%的稅貸,而且最長可以分60期還,期望借私貸去填補轉按的差價。

但要注意的是,在貸款廣告上,我們常常看到「月薪10倍」、「月薪15倍」、「月薪20倍」等字句,即是客人私貸的金額由其月薪去決定,如果要借過萬百元私貸,其月薪亦需要有一定份量,否則獲批的金額或會不足。

另外,上述私貸每個月的還款額約2.6萬元,而做轉按需要經壓力測試,在加入私貸的每月還款額後,是否有足夠的收入去支撐,客人需要計清計楚。

一旦客人借了私貸,亦會引起銀行懷疑該筆款項是否會用於清還原有按揭,這樣會違反了金管局的規定,故銀行有權不批申請。而客人亦不要妄想可以瞞過銀行,因為銀行只要經環聯(TU)搜查客人的資料,其債務狀況就會一覽無遺。

如果客人只想甩走發展商按揭,借低息私貸亦無可厚非,至少可以減少部份利息支出;如果客人想同時利用轉按賺現金回賺,則最好有一個強勁的伴侶或家人,可以代為申請私貸,惟後者不可以同時是客人轉按時的擔保人,否則在申請轉按時,需要符合的供款入息比和壓測的成數會降低。

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