【發展商按揭】樓價跌如何甩走發展商按揭？低息蜜月期後供逾5厘

2022年12月2日

近年不少買新盤樓花的業主，會採用發展商提供按揭計劃，協助客人上樓，客人可以享受低息蜜月期，再在收樓時甩走發展商按揭，轉去傳統銀行承造按揭。早前有客人就向我們查詢，指其仍欠發展商按揭100多萬元，過了罰息期向銀行查詢轉按，但物業估價低，又沒有足夠資金補差額，令轉按無望，希望尋求幫助，能盡早解困，有類似遭遇的業主如不想硬食發展商按揭的貴息，不妨參考以下文章。

甚麼是發展商按揭？

發展商按揭是業主申請一按後追加申請的按揭抵押貸款，部份置業人士因欠缺首期或不獲銀行、按揭保險批出高成數按揭，需要申請發展商或財務公司按揭。相關審批較寬鬆，不需要通過壓測或供款與負債比率。

一般發展商按揭頭兩年會有低息蜜月期，利率和銀行按揭相約。但蜜月期後，利息便會增加，一般是以最優惠利率計算，業主有機會需要支付逾5厘的貴息。

發展商按揭與財務公司按揭有不同？

發展商按揭實際上是由持有財務公司牌照的公司提供，利率一般較財務公司按揭為低，而且在買新樓時用發展商按揭，或會有更多優惠。

不過，發展商按揭始終是不受金管局監管，整個批核透明度低，申請人難以知掌握獲批的機會率，如申請人被拒而沒有應對方案，或會撻訂離場。

可否透過轉按甩發展商按揭？

一般情況下，業主可於收樓前3個月起申請轉按，甩走發展商按揭，但目前樓市下行，銀行對單位的估價偏向保守，轉按有機會估價不足。

以700萬元買入的新盤為例，數年前向銀行借6成，再利用發展商按揭借2成，即合共借560萬元。如今樓價下跌，令單位估值只有600萬元，即使在新按揭政策下1,000萬可借8成，轉按只能盡借480萬元，業主需要想辦法補回80萬元的差價，如果手頭掹掹緊，就難以成功轉按。

而轉按借8成，需要經按揭保險公司申請高成數按揭，業主亦要預期支付按揭保費，而且不能套現，還需要提供自住證明。

在2019年年初，未有林鄭Plan之前，樓價逾600萬的物業只可以做6成按揭，當時不少業主都會向發展商敍造兩成按揭，舉例650萬的物業，發展商按揭的貸款額就是130萬元，他們供了3年後，發展商按揭欠款正常應餘下約100萬元，這些業主就需要與上述的客人一樣，盡快甩走發展商按揭減少利息開支，但因為轉按至銀行需申請高成數按揭，亦要支付按揭保費，而且不能套現，還需要提供自住證明。

還有甚麼方法甩走發展商按揭？

該客人發現坊間有實際年利率低於1.5%的稅貸，而且最長可以分60期還，期望借私貸去填補轉按的差價。

但要注意的是，在貸款廣告上，我們常常看到「月薪10倍」、「月薪15倍」、「月薪20倍」等字句，即是客人私貸的金額由其月薪去決定，如果要借過萬百元私貸，其月薪亦需要有一定份量，否則獲批的金額或會不足。

另外，上述私貸每個月的還款額約2.6萬元，而做轉按需要經壓力測試，在加入私貸的每月還款額後，是否有足夠的收入去支撐，客人需要計清計楚。

一旦客人借了私貸，亦會引起銀行懷疑該筆款項是否會用於清還原有按揭，這樣會違反了金管局的規定，故銀行有權不批申請。而客人亦不要妄想可以瞞過銀行，因為銀行只要經環聯（TU）搜查客人的資料，其債務狀況就會一覽無遺。

如果客人只想甩走發展商按揭，借低息私貸亦無可厚非，至少可以減少部份利息支出；如果客人想同時利用轉按賺現金回賺，則最好有一個強勁的伴侶或家人，可以代為申請私貸，惟後者不可以同時是客人轉按時的擔保人，否則在申請轉按時，需要符合的供款入息比和壓測的成數會降低。

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