2019年2月7日

申請按揭時,如果有私人貸款(ploan, card loan, car loan等)在身,會影響壓力測試。如過不到壓測,銀行會要求先找私貸,否則便批唔足貸款額。但是,提早找清私貸會有罰息或需要支付全期私貸利息,形成貸款人進退兩難。本文做了一個FAQ。


問:如果因私貸過不到DSR及壓力測試,是不是一直要找?

答:如果私貸所餘的還款期數剩餘3期以內,有些銀行可以接受不把私貸的每月還款計入DSR(供款與入息比率)及壓力測試。有些銀行可接受按揭drawdown日時私貸剩餘3期。那麼申請轉按時可以剩餘6期,然後把drawdown日設在交申請表的3個月後。當然,期間貸款人需要繼續每月供還私貸。

如果私貸的剩餘還款期超過6個月,便一定要先找。如果是card loan,有些銀行接受存足夠錢到信用卡中便當是找了該筆card loan。


問:私貸是如何計入 DSR及壓力測試中?

答:私貸是以每月還款計 DSR 而不是用結欠金額。舉個例子:比如私貸的結欠金額只是6萬,但每月還款需要1萬,壓測就會用$1萬去計DSR。私貸對壓力測試是一個嚴重障礙。假設申請人月入$2萬元,按揭可以借到$214萬。但如果有私貸在身每月供款1萬,便已爆了DSR,申請不到按揭,儘管該私貸結欠只是$6萬元。可想而見,因區區$6萬私貸在身,便形成做不到按揭因而上不到車。


問:我有私貸在身,如何計算以我入息最多可借的按揭金額?

答:筆者覺得恆生的按揭計算機最好,可以輸入私貸的定額還款計借款能力及壓力測試。網址:

https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-calculators/monthly-repayment-amount-calculator/


問:私貸需不需要申請按揭前先找?

答:不需要,先到銀行申請按揭,批核員計完數認為需要找時才去清數。銀行批按揭時會出一個conditional offer,需要在提款前證明到找了私貸才會放款。

記得找數時要取回有關的收據並呈交給申請按揭的銀行。因為就算清了私貸,TU都要1個月左右才會反映出來,因此銀行需要貸款人自行呈交找數的證明。


問:如不夠資金找私貸怎辦?

答:如果是轉按,可以向銀行申請轉按套現找私貸,銀行會讓律師樓去代申請人找。由於律師樓已確保了貸款人一定會在按揭放款時清私貸,私貸的每月還款就不需要計入DSR 及壓測中。但留意不是間間銀行都可做這種免壓測清數。請參考我們在《都市日報》的文章:

拯救債仔的故事

如果是新購按揭,便不能進行以上套現清數,貸款人可能需要托家人去借私貸。


問:申請高成數按揭,HKMC 會不會需要先找私貸,就算入息過到壓力測試?

答:是有機會的。因如果 HKMC 認為該私貸是首期來源,便需要申請人先找私貸或提供其他首期來源證明。如遇到這問題,可報其他按保公司如 QBE 或 AIG 當作後備。請參考我們在北斗星按揭網的文章:

按揭保險的首期來源聲明

延伸閱讀:

信用卡欠款、分期、信用卡額如何影響按揭壓力測試?

什麼情況下私人貸款(ploan)可以做買樓首期?【樓宇按揭申請】

【按揭DTI】銀行的槓桿投資產品, 對按揭壓測的潛在影響?

 

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