2020年7月17日

有些準上車人士是經屋網買樓,直接和業主傾,雖然這種成交為數不多,但如是經屋網直接買賣,買家有什麼要注意?

私人買賣樓 不經agent買樓

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實用面積、樓齡、土地用途

首先,買家要確定單位的實用面積、樓齡,和土地用途。這些資料可以從政府的物業資訊網取得,但要付$9手續費。雖然地產網頁一般都有實用面積,但未必是最準確。一些舊樓和唐樓如需要搵實用面積資料,用資訊網是較方便和可靠。

至於土地用途,買家需要確定物業的用途是住宅,尢其是一些舊樓的低層單位,用途未必是住宅,可以是商業,雖然單位一直都是住人。商業地比住宅地平,如用住宅價買商業地,便可能「蝕底」。資訊靈只提供住宅資訊,因此如果單位在資訊靈沒有資料,很大機會土地用途是非住宅。

差餉物業估價署「物業資訊網」 –  資訊靈網頁:

土地查冊

如果不經地產代理,土地查冊(land search)便要自己做。其實筆者認為地產代理最大的功能除了是傾價,便是查冊。從查冊中可以得知單位的業權負擔及業主資料,包括現有訴訟、維修令、或業權是不是從送契而來。留意如物業是送契,5年內不能做按揭。

查冊可以自己做,到田土廳付$10-25 便能取得單位的部份或完整查冊文件。不過,解讀查冊是有一定學問。如果沒有地產代理幫手,可能需要先搵律師樓過一過目查冊,才好簽臨約。不過當然,未簽臨約便搵律師樓,可能產生額外律師費,除非律師樓是相熟。

田土廳網頁:

請參考我們以往查冊的教學文章:

大維修、翻身

大廈如有大維修或翻身,理論上應由賣方去付。但如臨約沒有寫清楚,可能最終要由買方去支付。大維修資料可以從法團取得,也可到屋宇署網頁查閱該大廈有沒有維修通告或未註上田土的維修令。

注意:訂金應由律師樓托管(stakehold)

如是經屋網雙方自讓,謹記訂金要寫對方律師樓名(stakehold),由對方律師樓處理,不要直接開票給賣家。這是因為賣樓的其實是不是真的業主本人,律師樓會查清。如律師樓發覺賣家不是業主本人,或是授權人但授權書有問題,律師樓會取消交易,並把訂金退給買家。

其實,買樓期間,業權有時會出現問題,但這些事就算沒有地產代理,律師樓都會處理,不必太擔心。

凶宅或凶宅同層

如不經地產代理,所購買的物業是不是凶宅或凶宅同層,便要靠自己去查證。最有效的方法,是親身到幾間大銀行索取估價,如估價和市價相約,很大機會不是凶宅或凶宅同層。參考以下文章:

如車位,需要確定非住戶是不是有權買屋苑車位

如購買的物業是車位,而本身又不是該屋苑住戶,那麼業權有機會出現問題。就算沒有業權問題,但公契上寫明車位業主需要是屋苑住戶,法團理論上是有權阻止非住戶的車輪進入該屋苑的車位。因此,如打算買這種車位,需要自己考慮「搏唔搏」。要知道屋苑有沒有這種限制,可以從田土廳查閱物業的公契或地契有沒有相關條文。如何從田土廳購買物業公契或地契等文件,可參考以下文章:

買賣價太低於市價,按揭可能有問題

最後溫提,屋網自行交易,如買入價太低於市價(比如超過2成),有機會按揭會出現問題,因銀行可能懷疑是近親送贈。有些銀行會直接拒絕,有些銀行需要申請人簽undertaking,聲明和賣家不是近親關係。如買賣是經地產代理,則沒有這問題。

延伸閱讀:

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