2020年4月29日

近期翻新盤「葵芳匯」開賣,很多客人查詢:「翻新樓能不能做30年按揭?銀行當葵芳匯是一手樓去計樓齡(即全新)還是以未翻新前的樓齡去計最長按揭還款期?」

儘管葵芳匯翻新得美輪美換,但銀行仍然會以該物業未翻新前的樓齡去計最長還款期。葵芳匯的前身龍騰大廈,樓齡為46年,因此銀行便以46年去計還款期。

翻新樓能不能做30年按揭要視乎銀行的政策

至於能不能做30年按揭,要視乎銀行的取態。有些銀行以75減樓齡去計最長還款期,以葵芳匯的個案,便最多只能借29年。有些銀行可以用80減樓齡,便能做足30年。

不過如要經按保申請高成數按揭,便最多只能用75減樓齡,不能用80減樓齡。就算所申請的銀行可批30年,按保都只會批29年。

葵芳匯還款期29年和30年最低入息要求相差多少?

其實做29年或30年按揭相差不大。以100萬貸款額計算,還款期29年或30年最低入息要求只相差$184(壓測前)。如做高成數按揭,比如8按或9按,首置可以免壓測。

至於每月供款,以100萬貸款額計算,每月還款額只相差$92。即是說,如做30年按揭每月還款比做29年每月供少$92而已。

翻新樓估價的影響?

有些客人擔心翻新樓會不會估不足價,因而導致借不足。這是因為銀行估價是會參考未翻新前的成交作為估價標準。而因翻新後發展商的價單一定會有溢價,因此買家會擔心銀行會不會因買入價高過估價而借不足。

在葵芳匯的個案中,其實只要有臨約,銀行會以臨約價作為標準,就算買入價比翻新前的估價高很多。這是因為銀行都明白,物業已翻新,估價是應調升。不過在翻新後因未有成交紀錄,因此估價暫時只能以未翻新前為參考。隨著發展商沽出了大部份單位,銀行會跟據成交紀錄去調整新估價。

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