2016年4月10日

夫妻或近親聯名買物業,通常會發生以下三個情況:

  1. 兩人需要合拼入息才夠能力為該物業承造按揭
  2. 兩人其實獨立都夠入息去做按揭,但因首期是雙方夾錢,雙方都想有名作為保障

如是原因1,聯名是沒有辦法。但如是原因2,聯名其實是對兩人的未來借貸能力做成嚴重消耗。這是因為,未來當二人都想再買物業時,現時聯名物業的借款,將會出現在雙方的下一層樓壓測內,每月還款兩人都會被計足100%。但聯名物業所得到的租金就每人就只能計 50%。

那麼有沒有辦法可拆解呢?答案是有的

有些銀行對於聯名物業,可以將聯名的業主分開為借貸人(borrower)和 抵押人 (mortgagor)。那麼,當mortgagor未來再買物業時,銀行便不會將現在聯名物業的債務計入到時的壓力測試內,從而釋放 mortgagor的借貸能力。當然,如聯名物業的borrower再買,現時的物業債務還是要計落壓測,無法避免,因他是borrower身份。

另外一個聯名情況是,兩人都想有名,但其中一人債務太重,令聯名反而過吾到壓測買吾到該物業,但其實另一位是有能力單名上會的,只是兩人都想有名有保障。這種情況,如選用可以將borrower和mortgagor分開的銀行,債務重果方做mortgagor,底清果位上會做borrower,當審批按揭時,壓測只會計borrower的入息和債務,聯名的另一位mortgagor業主就可以吾計,也不會調查他的信貸資料庫 (TU)。從而令聯名可以過到壓測。

但不是間間銀行可以這樣做。有些銀行,必須聯名業主都要一拼計壓測。那麼,如其中一位本身負債壘壘,聯名可能過不到合拼壓測,連累到另一位也買不到該單位。這時如仍然想聯名,便需要搵肯將 borrower和 mortgagor分開的銀行。

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