2016年4月10日

夫妻或近親聯名買物業, 通常會發生以下三個情況:

  1. 兩人需要合拼入息才夠能力為該物業承造按揭
  2. 兩人其實獨立都夠入息去做按揭, 但因首期是雙方夾錢, 雙方都想有名作為保障

如是原因1, 聯名是沒有辦法. 但如是原因2, 聯名其實是對兩人的未來借貸能力做成嚴重消耗. 這是因為, 未來當二人都想再買物業時, 現時聯名物業的借款, 將會出現在雙方的下一層樓壓測內, 每月還款兩人都會被計足100%. 但聯名物業所得到的租金就每人就只能計 50%.

那麼有沒有辦法可拆解呢?  答案是有的.

有些銀行對於聯名物業,可以將聯名的業主分開為借貸人(borrower)和 抵押人 (mortgagor). 那麼. 當mortgagor 未來再買物業時, 銀行便不會將現在聯名物業的債務計入到時的壓力測試內, 從而釋放 mortgagor 的借貸能力. 當然, 如聯名物業的 borrower 再買,現時的物業債務還是要計落壓測, 無法避免,因他是borrower身份.

另外一個聯名情況是,兩人都想有名, 但其中一人債務太重, 令聯名反而過吾到壓測買吾到該物業,但其實另一位是有能力單名上會的,只是兩人都想有名有保障. 這種情況,如選用可以將borrower 和 mortgagor 分開的銀行,債務重果方做mortgagor,底清果位上會做borrower,當審批按揭時, 壓測只會計borrower的入息和債務, 聯名的另一位 mortgagor 業主就可以吾計, 也不會調查他的信貸資料庫 (TU),從而令聯名可以過到壓測。

但不是間間銀行可以這樣做. 有些銀行, 必須聯名業主都要一拼計壓測. 那麼, 如其中一位本身負債壘壘, 聯名可能過不到合拼壓測, 連累到另一位也買不到該單位. 這時如仍然想聯名, 便需要搵肯將 borrower 和 mortgagor 分開的銀行.