聯名物業的考慮

2016年4月10日

夫妻或近親聯名買物業，通常會發生以下三個情況：

1. 兩人需要合拼入息才夠能力為該物業承造按揭
2. 兩人其實獨立都夠入息去做按揭，但因首期是雙方夾錢，雙方都想有名作為保障

如是原因1，聯名是沒有辦法。但如是原因2，聯名其實是對兩人的未來借貸能力做成嚴重消耗。這是因為，未來當二人都想再買物業時，現時聯名物業的借款，將會出現在雙方的下一層樓壓測內，每月還款兩人都會被計足100%。但聯名物業所得到的租金就每人就只能計 50%。

那麼有沒有辦法可拆解呢？答案是有的

有些銀行對於聯名物業，可以將聯名的業主分開為借貸人（borrower）和 抵押人 （mortgagor）。那麼，當mortgagor未來再買物業時，銀行便不會將現在聯名物業的債務計入到時的壓力測試內，從而釋放 mortgagor的借貸能力。當然，如聯名物業的borrower再買，現時的物業債務還是要計落壓測，無法避免，因他是borrower身份。

另外一個聯名情況是，兩人都想有名，但其中一人債務太重，令聯名反而過吾到壓測買吾到該物業，但其實另一位是有能力單名上會的，只是兩人都想有名有保障。這種情況，如選用可以將borrower和mortgagor分開的銀行，債務重果方做mortgagor，底清果位上會做borrower，當審批按揭時，壓測只會計borrower的入息和債務，聯名的另一位mortgagor業主就可以吾計，也不會調查他的信貸資料庫 (TU)。從而令聯名可以過到壓測。

但不是間間銀行可以這樣做。有些銀行，必須聯名業主都要一拼計壓測。那麼，如其中一位本身負債壘壘，聯名可能過不到合拼壓測，連累到另一位也買不到該單位。這時如仍然想聯名，便需要搵肯將 borrower和 mortgagor分開的銀行。