最後更新:25/01/24 @ 2:52 下午

準買家在物色到心儀物業,談好價錢,下一步就是買賣雙方簽訂「臨時買賣合約」,臨約是一份有法律效力的文件,用意是確立買賣雙方的交易意向,表明買家和賣家均同意臨約寫明的成交價、成交日期、物業狀況等基本資料。當中部份條款用以釐定責任誰屬,保障雙方利益,亦有機會影響銀行審批按揭,下文將會詳細講解:

property contract

誰會提供臨時買賣合約?

「臨時買賣合約」一般由地產代理提供,但其實沒有標準格式,下圖為臨約樣本,可供參考。

臨時買賣合約樣本1

臨時買賣合約樣本2

業主打算自行放盤,也可自行製作臨約,一般需要資料如下:

  • 買賣雙方名字,地址,身份證號碼
  • 物業地址及詳細描述包含的範圍,例如車位或天台
  • 物業是交吉或連租約出售
  • 單位內櫳狀況,以及哪些傢俬電器(列明牌子及型號的交吉)會一同交吉
  • 雙方同意的樓價
  • 支付樓價方式和日期(細訂、大訂及餘款繳付方式)
  • 物業產權負擔(列明現有產權負擔並由哪一方承擔責任)
  • 買賣雙方律師樓名稱、律師費、佣金和印花稅負責方
  • 買賣雙方所有口頭承諾及協議
  • 毀約後果
  • 其他特別事項,如屋苑或樓宇一旦於成交時正值大維修,費用是由買方還是賣方承擔。

簽署臨約時需要繳付細訂,如何衡量金額?

買家在簽臨約時,同時會繳付樓價3至5%作為細訂,實際金額主要由買賣雙方協議,如果樓盤搶手,準買家可能會增加細訂金額,以表誠意,同時增加業主撤銷交易的代價。

臨約中的條款如何影響按揭?

臨約中需要列明物業是否曾有改動,例如原業主曾在單位內打通廚房,改為開放式設計,並要求將改動細節寫在臨約內,以示買家知悉。而買家需要關注的是,在申請高成數按揭時,銀行審批會較為謹慎,亦有較大機會提出驗樓,不過只要不涉及主力牆的改動,按揭申請一般可以照批。

另外,如果在臨約中列明有維修或驗樓通告,或會要求買家負責。買家在申請按揭時,銀行從臨約得悉有關責任,如強制驗樓一般不會影響按揭,惟維修令則因通告內容而異,有機會拖累按揭申請,買家在簽署臨約前要了解清楚。

購入連租約出售物業,有甚麼要注意?

連約買入單位,賣方定會將租約條款列入臨約,例如租金、租約完結日期等。新買家申請按揭時,銀行得悉有租客,將會要求提供租約。同時,按照金管局求,出租物業最多只能申請五成按揭。有3個月以上租約,租金可以7折計算入息,提高買家的借貸能力。

簽完臨約後,買家想轉名應如何處理?

近期政府調低從價印花稅,令不少已簽署臨約的買家查詢,能否重頭再來,但新的從價印花稅階只適用於2023年2月22日上午11時或以後簽署的交易文書,買家如果想轉名或加名,已經屬新一項轉售交易,原買家或須就此支付額外印花稅。但如果臨約未打釐印,買家只要說服賣方願意重新簽訂臨約,就可以重新來過,不會衍生額外費用。

簽完臨約,買賣一方撻訂會有甚麼後果?

任何一方於落訂後反悔就需要賠償訂金、支付買賣雙方代理佣金及其他費用。但如果臨約中加入了「必買必賣」條款,一旦買家撻訂,原業主之後以低於原本成交金額的價錢賣出物業,原業主有權向撻訂的買家追回差價。

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