【放租按揭】撤辣放寬出租按揭成數10%，自住單位想出租銀行怎處理按揭？

最後更新：09/04/24 @ 5:34 下午

2024年2月28日開始，出租單位按揭最高可借6成，較放寬前增加一成。如果本身的自住單位擬用作出租，業主須否通知銀行？有何事項須格外留意？本文提供全面攻略，一一拆解常見疑難。

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物業自住轉出租程序

1. 先了解物業餘下的按揭比例
2. 將按揭成數降至6成或以下
3. 獲得承按銀行同意
4. 了解承按銀行是否會加息

物業敍做高成數按揭，出租前須先甩按保

最新放寬按揭措施下，1500萬以下的自住單位，銀行按揭部份最高借7成，如果想出租，按揭成數為6成。如物業敍做高成數按揭（7成以上），按保公司契約已寫明，單位必須用作自住。若用作出租用途，便要先甩走按揭保險。按保或銀行會定期寄信給借款人，調查單位是不是仍是自住。若「偷雞出租」不如實聲明，有機會有法律責任。

如擬甩走按揭保險，可到銀行分行辦理，把按揭成數降到6成或以下，才合資格出租。若物業已大幅升值，按揭餘額降低至樓價6成或以下，銀行可直接幫借款人甩按保，否則甩按保需要補回差價。

如買樓時間少於3年，甩按保可取回15％保費。留意，因為甩按保須重回律師樓做手續，可考慮順道轉按，以賺取現金回贈。

6按以上的違規出租情況

客人問：「出租需要打厘印，銀行會否因而得知物業用作出租？」。事實上，稅局無權把納稅人資料交予銀行，因屬洩露私隱。不過，若因出租申請供樓利息扣稅，稅局將有機會向銀行查詢，以釐清物業是不是合規出租。

租客又可否向銀行投訴業主違規出租？據筆者認知，由於涉及物業業主的私人資料（包括是不是7按，或當日是報出租或報自住），故銀行不能受理相關投訴。不過近年就有指ICAC在接到舉報後揭發違規出租的情況，可見違規出租是有法律風險的。

如有按揭在身，自住轉為出租毋須扣減一成按揭

若物業用途由自住轉為出租，按揭成數須降至6成。有讀者問：「若有其他按揭在身，成數須否再多減一成？」答案是不用，因為於同一銀行將自住物業轉為出租，銀行不會重新查閱環聯資料庫，故不會扣按揭成數。但如為轉按，由於須重查環聯資料，便要扣減成數。

物業自住轉出租後，承按銀行會否加息？

各大銀行的做法都各有不同，根據以往代客人查詢的紀錄，部份銀行會選擇加息，下表列出部份銀行對加息的取態，如果客人想如何將物業轉出租的同時避開加息，可以考慮選擇轉按，同時賺取現金回賺。

把物業用途於自住轉為出租前，亦要通知銀行，如需要銀行發出出租同意書時，就需要支付手續費，部份銀行介1,000至2,000元，詳情亦可參考下表。另外，銀行或要在田土廳做rental assignment，以致產生額外律師費，而且將來把物業轉回自住，可能需要提供退租書。

銀行	是否加息	費用
中銀	銀行會視乎個案考慮加息幅度	$2,000
恒生	不變	$1,500
花旗	不變	$1,000
工銀（亞洲）	銀行會視乎個案考慮加息幅度	$1,000
東亞	銀行會視乎個案考慮加息幅度	視乎個案而定
華僑銀行	不變	視乎個案而定

要注意的是，銀行對於這類自住轉出租物業的按揭，大多會按情況作個別處理，所以上表的息口加幅和收費未必一定符合每一宗個案，業主宜直接與星之谷團隊查詢。

新購物業擬用作出租，應報自住或出租？

假設剛購入物業，若連約買一定是報出租；如交吉買，則可選擇報自住或出租。

若報自住，不申請按保下，新放寬按揭成數下最多借7成，暫停壓力測試後，供款與入息比率要求上限為50（如無其他按揭）。相反，若報出租，按揭成數最多是6成，供款與入息比率要求上限為40，但個別銀行可將預計租金收入計在入息內，有助通過壓力測試。

如果首期不足，即使打算用作出租，亦可考慮先報自住，以借取7成按揭，至決定放租時才通知銀行補回差價。

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