最後更新:06/07/21 @ 6:16 下午

如若自住單位擬用作出租,須否通知銀行?有何事項須格外留意?本文提供全面攻略,一一拆解常見疑難。

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物業敍做高成數按揭,出租前須先甩按保

如物業敍做高成數按揭(7按至9按),按保公司契約已寫明,單位必須用作自住。若用作出租用途,便要先甩走按揭保險。按保或銀行會定期寄信給借款人,調查單位是不是仍是自住。若「偷雞出租」不如實聲明,有機會有法律責任。詳情參考下文:

如擬甩走按揭保險,可到銀行分行辦理,把按揭成數降到5成或以下,才合資格出租。若物業已大幅升值,按揭餘額降低至樓價5成或以下,銀行可直接幫借款人甩按保,否則甩按保需要補回差價。
如買樓時間少於3年,甩按保可取回15%保費。留意,因為甩按保須重回律師樓做手續,可考慮順道轉按,以賺取現金回贈。參考我們在《蘋果日報》的文章:

5按以上的違規出租情況

客人問:「出租需要打厘印,銀行會否因而得知物業用作出租?」。事實上,稅局無權把客人資料給銀行,因屬洩露私隱。不過,若因出租申請供樓利息扣稅,稅局將有機會向銀行查詢,物業是不是合規出租。

租客可否向銀行投訴業主違規出租?據筆者認知,由於涉及物業業主的私人資料(包括是不是6按,或當日是報出租或報自住),故銀行不能受理相關投訴。

如有按揭在身,自住轉為出租毋須扣減一成按揭

若物業用途由自住轉為出租,按揭成數須降至5成。有讀者問:「若有其他按揭在身,成數須否再多減一成?」答案是不用,因為於同一銀行將自住物業轉為出租,銀行不會重新查閱環聯資料庫,故不會扣按揭成數。但如為轉按,由於須重查環聯資料,便要扣減成數。

出租物業前,須否向銀行申請同意書?

把物業用途於自住轉為出租後,向銀行索取出租同意書時,需要支付手續費,個別銀行亦可能會加息。另外,銀行或要在田土廳做rental assignment,以致產生額外律師費,而且將來把物業由出租轉回自住,可能需要提供退租書。

新購物業擬用作出租,應報自住或出租?

假設剛購入物業,若連約買一定是報出租;如交吉買,則可選擇報自住或出租。

若報自住,不申請按保下,按揭成數最多6成,壓力測試以50/60 計算(如無其他按揭)。相反,若報出租,按揭成數最多是5成,壓測以40/50 計算,但個別銀行可將預計租金收入計在入息內,有助通過壓力測試。

如果首期不足,即使打算用作出租,亦可考慮先報自住,以借取6成按揭,至決定放租時才通知銀行補回差價。

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