2017年12月6日

自僱人士按揭和中小企循環貸款,之前都有文章介紹過,今次想再深入探討。開公司做老闆,買樓其實可從銀行借8成,不論樓價幾多,方法是用銀行頭按再加中小企循環貸款。

當然,這裡的所謂開公司,是實質營運和有盈利的公司,不是空殼公司。如果公司有兩年audit report,證明到公司有實質盈利,自僱人士便可買樓借8成,就算樓價是600萬以上。如只得一年audit report也可,但要提供6-12個月流水帳(視乎銀行).

實質操作如下:

  • 銀行頭按借最多6成(工廈商廈最多4成)
  • 中小企循環貸款借餘數

例子1:自僱人士首置,買1000萬樓,銀行頭按借5成即500萬(金管上限),中小企循環貸款借餘下300萬。

例子2:老闆已有物業,買1000萬商廈,銀行頭按借3成即300萬(3成因本身已有樓),中小企循環貸款借餘下500萬。

中小企循環貸款利率和特式

利率方面,以上銀行頭按部份都是可做到 H+1.3% 的最佳利率。至於中小企循環貸款利率,基本是 P-2%。如公司盈利穩健,利率可以更優惠。表面這3.25% 好像很貴,但起碼可以借到來上車而不需借財務或私人二按。而且,這 中小企循環貸款有以下特式:

  • 可還息不還本,令供款輕鬆
  • 無限年期
  • 不會注入田土廳(如頭按是同一銀行)
  • 不用計算老闆本身的壓力測試(即就算老闆本身有10層樓,那些現有樓按也可不計)

開公司要有幾多盈利才可批到?

讀者要留意,想申請這種計劃的公司需要真正有實質營運,要有實體店鋪,業務也要有資金周轉的需要。網購和保險行業會難批。有些物業投資者開公司管理自己物業的租務,這種公司也難批。實實在在地創業,有盈利,而EBITA夠供樓,公司沒有其他債務,便已乎合最基本審批標準。

物業可近親上名

如自僱者本身有物業,再買要付15%物業印花稅,因此可以用配偶上名,而用自己公司數做擔保,一樣可借足8成。

現時樓價高企,很多年輕人對於置業都感到遙不可及。有志的年輕人可考慮自己創業,把自己公司搞到有聲有色,有盈利,做老闆之餘也可享受高成數按揭的中小企福利!

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