2021年11月18日

Building Order
 

買樓簽了臨約後,如在成交期內,田土查冊突然出現了屋宇署的維修令,如合約沒有寫明由誰負責,便要跟據該維修令的「文書日記」去判斷責任。如文書日期在成交期之前,便是賣家負責。如是成交之後,便由買家負責。要留意是計算田土的文書日期,而不是註冊日期

強制驗樓或驗窗不會註入田土,除非合約寫明,都當是買方負責,就算通告是在簽臨約前發生。

屋宇署維修令註上田土廳時,分「文書日期」和「註冊日期」

通常屋宇署的維修令,不外乎 Order 24 或 26。一般來說,26是指共同地方的修維,24 是指單位潛建清拆令。

當屋宇署正式出了維修令給大廈或潛建的單位時,會把order 註入田土廳。做土地查冊時,會見到有兩個日期,分別是文書日期和註冊日期。文書日期是指屋宇署出order的日期,註冊日期是註到上田土的日期。跟據田土廳的優先權準則,註冊日期需要在文書日期一個月之內發生才會有優先權。

維修令責任視乎order的文書日期是否在成交日期之前

買家簽了臨約後,如收到維修令,但該維修令在田土廳的文書日期是物業買賣成交日期之前發生,便是賣家責任,新買家可向賣家追討。

故此,簽約後等待成交前發現有維修令,不需要擔心會不會影響到業權責任。在成交前出現的維修令,一定是賣方責任。成交後一個月內出現的維修令,也有機會是賣方責任,只要文書日期是在成交日期之前便成。

爭取賣方把維修費stakehold律師樓

如果成交期內發現了有維修令,雖然是賣方責任,但買方要日後向賣家追討也不一定容易。故此,發現有維修令後,應讓律師樓要求賣方把部份預計維修費stakehold在律師樓,而該預計維修費可以在買方付賣方樓價尾數中扣除。

如何得知想買的物業有沒有強制驗樓或驗窗通告?

強制驗樓或驗窗不會註入田土,因此除非合約寫明,都當是買方負責,就算通告是在驗臨約前發生。

如何得知大廈有沒有驗樓通告?有兩個方法可以查閱。其一是問大廈管理處或法團。也可以在屋宇署網頁查閱該大廈有沒有維修或驗樓公告。如果有的話,簽約前要和賣家傾妥由誰負責費用,否則成交後一律當是買家負責。

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