【買二手樓必讀】查冊４大範疇 甚麼是註冊優先權？如何避免買樓被騙訂金？

2024年9月25日

近期接連有二手樓買期在支付訂金後，賣家爆出隱藏債務，導致物業資不抵債，買家有很大機會損失訂金，這個置業陷阱在一般查冊未必能夠反映出來，到底甚麼是查冊？又如何可以保障買家避開潛在風險？以下文章會一一講解。

甚麼是查冊？

物業查冊即是從土地註冊處的土地登記冊中取得相關物業的完整資料，是買樓前必須做的一件事，目的是釐清單位的業權及物業過往的成交紀錄。而土地登記冊分為四部份，包括物業資料（PROPERTY PARTICULARS）、業主資料（OWNER PARTICULARS）、物業涉及的轇轕（NCUMBRANCES）及等待註冊的契約（DEEDS PENDING REGISTRATION）。以下會詳細講解：

物業資料

物業資料會列作物業的地址、參考編號、地段編號、政府租契類別 / 年期、地契及地稅等資料，準買家需要確保資料正確，特別是有意買入村屋的人士，可能需要依靠地段編號來識別村屋的位置。

業主資料

土地登記冊的業主資料，會顯示業主的全名、物業的成交價及註冊日期，亦會查找到歷任業主的姓名，當年買入價、成交日期及價值等。準買家需要先確認業主與賣家名稱是否一致，如有差異則難以交易。另外，由多名業主持有的物業，在業主資料也能分辨出來：如屬於聯權共有（俗稱長命契），會顯示為「JOINT TENANT」；分權共有則顯示為「TENANT IN COMMON」。

物業涉及的轇轕（產權負擔）

如物業倘有按揭貸款在身， 在查冊紀錄上「物業涉及的轇轕」一項便會顯示出是由那一間銀行提供， 以及其餘下的按揭金額。 另外亦會列出物業的佔用許可證（俗稱入伙紙）、大廈公契、買賣合約、法定押記等資料。特別要留意，如果有法定押記，例如有由屋宇署發出的維修令或法定指令，有機會影響成交及按揭。

等待註冊的契約

這部分所顯示的契據文件是新近送遞土地註冊處註冊並在審查過程（審查文件是否符合可註冊文件的要求）當中的文件（即註冊程序並未完成）。一般而言，處方人員會在收到註冊文件後，最遲翌日早上就註上Pending，14個工作天內完成正式註冊。

查冊步驟

市民可以到土地註冊處的網站，使用「綜合註冊資訊系統 」的網上服務；亦可以選擇前往土地註冊處的客戶服務中心及各新界查冊中心，使用櫃位查冊服務及自助查冊服務，查冊費用是10元。詳細的查冊教學可閱讀以下文章：

• 如何從田土廳勾取物業過往買賣合約、按揭契等？

註冊文件的優先次序

一般而言，註冊文件的優先次序取決於文件的註冊日期的先後。《土地註冊條例》第5條主要規定若文件在簽立後一個月內註冊，則文件的優先權會由簽立當日開始起計。若文件在簽立後超過一個月才註冊，則文件的優先權會由註冊當日開始起計。

註冊文件空窗期

由於處方容許文件在簽立後一個月內註冊，故有機會出現買寥在簽臨約時查冊，沒有發現賣家的隱藏債務，而該債務在簽臨約後才註上田土廳，但仍然有優先權，變相有機會導致物業資不抵債，到成交時前再查冊，發現相關問題，很大機會不能成交。

要解決此漏洞，買賣雙方可以在簽臨約時，加多一項條款，規定將所有訂金，包括大訂及細訂，都存放在賣方律師樓的戶口，直至成交當日才一次過交予賣家。確保該段時間內沒有早於買賣雙方簽約的押記註上。一個月後，如果仍未有較優先的債務註上土地註冊處的話，買家的臨約便擁有優先權，就算之後有賣家其他債務註上，也不會影響買家之業權。

不過此條件需要賣家同意，如果賣方急需資金周轉，或者是換樓客，需要以訂金來支付首期，未必會同意有關安排。

如果查冊發現物業在短期內有多項債務被註上，或許反映業主的財務出問題，如業主不接受由律師保管訂金的方案，買家就應審慎衡量相關的風險。

了解業主總債務

銀行按揭貸款，通常會以按揭契約（Legal charge）字眼標明；財仔債亦會註入田土廳，財務公司名稱會在冊上顯示。買家可直接要求業主提交所有債務的供款單，如賣方不願提供，買方可以直接從田土廳把按揭契或財仔貸款信勾出，每份文件費用約120元。一旦發現資不抵債，便要小心處理。

不過要注意，由於令總欠款有機會多於物業成交價；另外，管理費及大廈維修費結欠等未必註入田土廳，這些欠款，通常要待買方律師樓向管理處書面查詢才有答案。

留意其他隱藏債務

大部份物業按揭都以 “All monies” 形式抵押，業主在同一銀行加按或申請其他私人貸款、信用卡簽賬等信貸，如最終未能清還，銀行亦有權收回物業；另外，管理費及大廈維修費結欠等未必註入田土廳，這些欠款，通常要待買方律師樓向管理處書面查詢才有答案。

物業無契或無成交價

查冊上出現“Statutory declaration as to loss of title deeds”，即表示物業是無契或缺契，對申請銀行按揭或會造成障礙；另外，在查冊上看到Assignment（轉讓契），但沒有填上Consideration （成交價），除非該轉讓有法院令（例如離婚官司、遺產承辦）或居屋轉名，很大有機會是送契樓，銀行5年內是不會承造按揭。

延伸閱讀：

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• 申請按揭時，銀行做公司查冊會見到什麼資料？