2021年12月21日

延遲成交賣家責任

最近朋友賣樓,買方因按揭問題要求延遲成交日期。本來,在法律上,賣方是無責任因買方的按揭出現問題而答應延遲成交,可以乾脆「殺大訂」,並把物業重賣。如重賣的價錢低於前買方的成交價,賣方有權從民事向前買家追討差價。

不過,由於朋友性格善良,不想殺人訂,同時也不是急需資金周旋,故答應買方延遲成交期。筆者給與朋友建議,就算是允許買方延遲成交,都需要注意保障自己的利益。以下是延遲成交期賣家需要注意的兩大事項。

注意事項一:延遲成交期間,如發生維修令,需要買家同意負責

跟據法例,在成交期內,物業出現屋宇處的維修令,是由賣家負責。物業成交後,所有維修問題便由買家負責。故此,如延遲成交,而剛巧在延遲期間出現維修令,法律上仍然是賣方負責。舉個例子,本來是12月1日成交,延遲到12月30日成交。如果12月15日出現維修令,本來因物業已成交,是由買方負責。但由於成交已延遲,變成維修令仍然是賣方負責。

故此,如賣方同意延遲成交,也需要修改合約,要求買方同意,12月1日之後出現的所有維修或強制驗樓責任,由買方負責,才可以保障到自己的利益。

注意事項二:收除額外訂金

延遲成交不代表買家最終不會撻訂,有機會最終都是做不到按揭,可能都是需要撻訂收場。那麼,賣方便白白浪費了給與的遲延成交日期。故此,筆者建議朋友向買方收取額外一成訂金,並在合約寫明,如最終交易取消,除原先的大訂,賣方是有權沒收額外的訂金,以保障賣方的利益。

有一點需要留意,就算買方同意付額外訂金以換取延遲交易,都需要在合約寫明如最終取消交易,賣方可以沒收額外訂金。如果該條款沒有寫明在合約上,就算買方提供額外訂金給律師樓託管,如最終交易取消,法律上賣方都沒有權沒收額外訂金,只可沒收原先的一成大訂。

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