2021年11月25日

Hong Kong Construction

買新樓,需要選擇是即供或建期支付,但有時選擇權未必在自己到。相比建期,即供可以有較大折扣及優惠,但如樓價600-1000萬需要做高成數按揭,便一定要選建期。有沒有方法拆解?今天筆者分享一個個案,在火炭的新盤星凱堤岸,先利用發展商一按上即供,到收樓時轉按至銀行做高成數按揭,這樣便能既做到高成數按揭,也可享即供優惠。

首先讓我們看看星凱堤岸的發展商按揭計劃:首年免息免供,第二年P-3.1%, 120天付款方法。另外折扣方面,行即供用發展商按揭可享13%折扣,行建期便只得11%折扣,關鍵日期為2023年4月。

假設12月簽臨買樓, 樓價1,000萬。2022年4月付款,用發展商一按付款,享13%樓價折扣。由於第一年是免息免供,2023年4月才開始需要供樓,但如果交樓準時,那時已是可入伙,便能馬上把整筆發展商按揭轉按至銀行。

不過,如果第二年便轉走,需要罰息。罰息為貸款額之1%,由於按揭成數是75%,罰息即等於樓價的0.75%. 另外,罰息期內轉走也要支付估價費,但是有限錢。轉按也要付數千元律師費。

故此,完成以上操作的話,實質落袋是樓價 1.25% 減估價費和律師費。如果樓價是1,000萬的話,1.25% 都等於 12.5萬元,夠買全屋簡單傢私。

不過,這種操作也有其他利弊。假設發展商延遲交樓,未入伙前是不能做到轉按,變相買家在第二年開始需要供發展商按揭,利息為 P-3.1% = 2.15%,比起銀行的h+1.3% 貴1厘左右。不過,反正第二年轉走發展商都要付1%罰息,那麼如果發展商真的延期交樓的話,乾脆第二年繼續供發展商,過了罰息期後才轉按至銀行,到時好大機會已經交了樓。雖然付貴了息1%,但同時免罰息1%,其實是打和。

這操作的另一好處是,如果一早已行即供,並上了會,假設到收樓時不幸失業或轉緊工,由於已上左會,不必擔心按揭問題。相反,如一早是等建期才上會的話,到建期時如不幸失業,便有很大問題。

結論是:如要做銀行高成數按揭,不一定要選建期而放棄即供優惠,也可以先利用發展商按揭上即供,到建期時轉按至銀行。不過,這要case by case考慮,不同樓盤的發展商按揭計劃以及即供優惠都不同,未必個個case用這方法都是著數。

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