買新樓用「白食白住」付款計劃，竟然有呢啲伏位！？

2022年1月28日

近年有新盤提供「白食白住」付款計劃，簡單來說是只付10％－15％首期，然後入住一段時間（比如3年），期間毋須供樓，只需繳交差餉和管理費。3年後正式成交時，才需要上會做按揭及付首期尾數。

對很多準買家來說，白食白住付款計劃是有吸引力，因還款期長，有足夠時間「跑首期」。而且將來到成交時想「撻訂」，10％首期當交租，損失不大。比如成交期是3年，付10％首期入住3年相等於每年支付樓價3.3％為租金，可當是租住年樓住豪宅，就算最終要撻訂，心理上會好過點。

不過，用這些「白食白住」付款計劃，有幾個伏位要留意：

伏位1：成交時發展商有機會取消發展商二按貸款

白食白住計劃普遍都是一些大額物業，通常樓價1000萬以上，按揭成數最高是5成。不少用「白食白住」付款計劃的買家都需要上會時用發展商二按增加按揭成數。但因成交期很長，萬一經濟出現變數，令發展商取消二按計劃，「白食白住」買家便可能會失了預算。

近期某中資發展商因財困，取消了旗下物業的所有發展商按揭貸款，令一些需依靠二按上會的「白食白住」買家，擔心成交時未必能上到會而撻訂收場。

伏位2：成交時可能失業或減薪

由於「白食白住」成交期太長，期間工作狀況可能會出現變數。如不幸臨上會時失業或減薪，便需要搵擔保人才能上到會，除非發展商容許再延遲成交。但因白食白住plan的成交期已很長，發展商未必再可推遲成交。

伏位3：加息風險

用「白食白住」付款計劃，因到成交時才上會，需要承受加息風險。市場普遍預期今年會加息3次。如成交期是3年，3年後利息會增加的風險很高。買家採用這些長成交計劃前，不得不考慮利息因素。

不過，就算加息，H按計劃未必會同步上調。對上一次美國利息為2厘時，香港的H按計劃是 H+1.3%，和現在相同。故此，銀行有很大空間不改變H按計劃。

伏位4：如樓價跌，可能借不足按揭成數

如果樓價不幸下跌，臨成交上會時，銀行有機會用當時的樓價計按揭成數，故未必能借得足貸款額。舉例，合約價為2000萬，按揭成數打算做5成。3年後成交時，樓價跌至1600萬，如銀行用1600萬計算按揭成數，買家便最多只可借800萬，需要補多200萬首期。就算買家因付不到額外200萬首期而撻訂收場，發展商亦有權向買家追討400萬的樓價差價。

不過，除非樓價跌2成以上，否則一般銀行都可以用合約價計算按揭成數。

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