2022年1月28日

近年有新盤提供「白食白住」付款計劃,簡單來說是只付10%-15%首期,然後入住一段時間(比如3年),期間毋須供樓,只需繳交差餉和管理費。3年後正式成交時,才需要上會做按揭及付首期尾數。

Free Lunch

對很多準買家來說,白食白住付款計劃是有吸引力,因還款期長,有足夠時間「跑首期」。而且將來到成交時想「撻訂」,10%首期當交租,損失不大。比如成交期是3年,付10%首期入住3年相等於每年支付樓價3.3%為租金,可當是租住年樓住豪宅,就算最終要撻訂,心理上會好過點。

不過,用這些「白食白住」付款計劃,有幾個伏位要留意:

伏位1:成交時發展商有機會取消發展商二按貸款

白食白住計劃普遍都是一些大額物業,通常樓價1000萬以上,按揭成數最高是5成。不少用「白食白住」付款計劃的買家都需要上會時用發展商二按增加按揭成數。但因成交期很長,萬一經濟出現變數,令發展商取消二按計劃,「白食白住」買家便可能會失了預算。

近期某中資發展商因財困,取消了旗下物業的所有發展商按揭貸款,令一些需依靠二按上會的「白食白住」買家,擔心成交時未必能上到會而撻訂收場。

伏位2:成交時可能失業或減薪

由於「白食白住」成交期太長,期間工作狀況可能會出現變數。如不幸臨上會時失業或減薪,便需要搵擔保人才能上到會,除非發展商容許再延遲成交。但因白食白住plan的成交期已很長,發展商未必再可推遲成交。

伏位3:加息風險

用「白食白住」付款計劃,因到成交時才上會,需要承受加息風險。市場普遍預期今年會加息3次。如成交期是3年,3年後利息會增加的風險很高。買家採用這些長成交計劃前,不得不考慮利息因素。

不過,就算加息,H按計劃未必會同步上調。對上一次美國利息為2厘時,香港的H按計劃是 H+1.3%,和現在相同。故此,銀行有很大空間不改變H按計劃。

伏位4:如樓價跌,可能借不足按揭成數

如果樓價不幸下跌,臨成交上會時,銀行有機會用當時的樓價計按揭成數,故未必能借得足貸款額。舉例,合約價為2000萬,按揭成數打算做5成。3年後成交時,樓價跌至1600萬,如銀行用1600萬計算按揭成數,買家便最多只可借800萬,需要補多200萬首期。就算買家因付不到額外200萬首期而撻訂收場,發展商亦有權向買家追討400萬的樓價差價。

不過,除非樓價跌2成以上,否則一般銀行都可以用合約價計算按揭成數。

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