【資產審批按揭】行資產水平保單價值是否計算？65歲以上未必批？

2022年12月16日

不少人都會買保險，讓自己的生活可以多一層保障。而有些保險計劃，具備儲蓄功能，供滿後可以取回一定的金額。不要忽視這些供款，在申請資產按揭時，也有機會被計算入資產之內。近日我們收到不少客人查詢有關以資產水平申請按揭的疑問，當中有一些值得與大家分享，詳情可參閱下文。

如何運用資產申請按揭？

申請人本身如擁有充裕的資產，即使沒有入息，都可以資產水平基礎申請按揭。根據金管局規定，以資產水平為基準，最高可以申請4成按揭，若屬於第二個按揭的單位，按揭成數會降至3成。

為甚麼要以資產而非入息去申請按揭？

以資產申請按揭所需的文件相當少。一個沒有債務的現契業主，只需提交身份證、住址證明及常用的一個銀行戶口紀錄便可，批核時間比入息水平按揭快一倍。

資產按揭最大的好處是現契樓業主可以一人上會借款，套現後可將資金作為子女置業首期或供款之用，毋須互相擔保對方，避免壓測收緊。

如何計算資產水平？

可計算為資產的包括現金、以面值計算的外幣和定期存款；以估值計算的股票、債券和基金，及以估值一半計算的物業，將申請人的資產減去所有債務後得出的資產淨值要高於擬貸款額方為合格。

保險價值是否計算資產？

有客人買了一份保險，能夠在到期時取回約400萬元現金，那是否能計算落資產？不同銀行對計算保險的價值都有所不同，有銀行並不會視作資產計算，有些銀行則會，但要視乎這些保險是否能夠隨時取出，並且未用於抵押，如果能夠即時取回的資金，就可會計算入資產。

另外，有一些退休保障計劃，投保人要在退休後才能取回款項，如果該投保人在退休前運用資產申請按揭，該份保單則未能計算入資產內。相反，申請人已屆退休年齡，其保單能夠隨時提取，則可計入資產。

現契樓只能按得25%？

大多數銀行會採用較為嚴謹的方法，即使申請人當時沒有債務或按揭，但將來提取貸款後便負上債務，當審批時便會把擬提取的貸款額計算為負債。故假設申請人只有一個現契樓單位而沒有其他可計算資產，該單位市值1000萬元，一半（500萬元）會計為資產，而行資產審查需將資產減負債，故他只可申請樓價25%的貸款額，並達到「擬貸款額」等於「資產淨值」的平衡點。

部份銀行則會較為寬鬆，只要申請人能證明手頭上有至少相當於6個月供款的現金流，都會批出4成的貸款額。

65歲以上能否申請資產按揭？

行資產審查，大部份銀行會用「75減人齡」計算按揭還款年期，60歲的業主便只能分15年攤還按揭。假如以入息水平計算壓測，個人入息需要比可申請30年按揭的年輕人高出約45%，但行資產水平就毋須為入息與供款比率煩惱。不過供款年期越短，每月還款金額當然越高。

另外，有客人指曾到一間銀行申請資產按揭但被拒絕，原來該客人年滿65歲，而恰好客人申請按揭的銀行是不接受65歲或以上申請人申請資產按揭。銀行會要求申請人加入一位有資產的直系親屬，作為共同申請，才能獲得審批。但這樣做的銀行目前並不多，如果是65歲或以上的人士有意獨立申請，可以向星之谷的專業按揭中介團體查詢，避免食閉門羹。

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