2022年1月7日

interest cutoff date 月息供款 VS 日息供款

銀行按揭計息方法有兩種,分別為「日息」或「月息」供款。如打算申請轉按或出售物業,由於需要清還舊有按揭,於月息供款下,即使供樓期少於一個月,銀行亦會計足一個月利息,或導致成本支出增加。

舉例,按揭供款日為每月1號,借款人賣樓於1月3日成交,即按揭於1月3日才清還,因此銀行仍會計算1月1日至3日的利息,「日息」或「月息」供款計算的分別如下:

月息供款下,銀行會將1月1日至3日期間的3天利息,當作一個月計算,即借款人需支付一個月利息。若以日息供款,當供樓期少於一個月,銀行會以年利率按比例(Pro rata)計算最後一期利息。用上述個案為例,借款人只需支付按比例計算的3天利息。相較之下,行月息供款,便有機會增加轉按或賣樓的成本。

然而,如果毋須轉按或賣樓,只是連續性地供款的情況下,日息及月息供款的供樓利息是一樣的,目前都是以 H+1.3% 年利率計算。須留意,不同銀行分別採用日息或月息計法,參考表1:

銀行利息計算方式
BEA 東亞月息
BOC 中銀日息
BOCCOM 交通日息
CCB 建行月息
CHB 創興月息
CITI 花旗日息
CITIC 中信月息
DBS 星展月息
DSB 大新月息
FUBON 富邦月息
HSB 恆生月息
HSBC 滙豐月息
ICBC 工銀亞洲月息
NCB 南商日息
OCBC 華僑永亨月息 (除特別批准個案)

*排名不分先後

註:以上資料由筆者訪問各大銀行前線職員所得,不保證準確性,只適宜作參考用途。銀行有機會改變其利率計算政策,建議自行向銀行再作查詢。

賣樓 / 轉按慳息攻略:行月息供款宜「夾定」成交日期

若行月息供款,筆者建議賣樓時,把成交期定為按揭供款日前一天;如要轉按,則將新銀行按揭的提取日期(Drawdown date),定為原銀行供樓日的前一天,如此便能節省最後一期的利息。

例如按揭供款日為每月1號,賣樓時成交期應定為12月31日,因選擇1月3日將要支付整個1月份的利息。

須注意,部分月息銀行接受清還日是供樓當日,若供樓日為1月1日,賣樓時將成交期定於1月1日,亦不需要支付新一期利息。

如果銀行是行日息,最後一期利息會按比例計算,故賣樓或轉按時,毋須擔心成交或轉按日期等問題。

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