2023年3月30日
二手物業買賣,都是按照單位的現狀買入,代表了買家同意買入該狀況的物業,不會事後追究賣家維修費用,故在成交前買家最好要驗樓,其作用並非要確保單位毫無損耗,而是要確認物業現狀,如結構及房間數目等,與臨約中描述的相同。如果交收後才發現單位貨不對辦,是否可以作為踢契的理由?想了解詳情的讀者可參閱以下文章:
甚麼是踢契?
「踢契」是指在簽妥買賣合約後,因為樓宇業權有瑕疵,買家拒絕完成交易,取回訂金,甚至向賣方追究損失。
一般而言,當買賣雙方在簽妥臨時買賣合約或正式協議後,賣方需提交樓契等文件,證明物業有良好業權。同時,買方亦可透過代表律律,就樓契內容或物業之狀況向賣方提出合理的業權質詢。如賣方律師未能在成交前作出完滿解答,或提供令人信納的證據,可視作違反協議,買方則有權「踢契」。
甚麼是業權有瑕疵?
業權瑕疵的例子包括臨約聲明沒有僭建,惟驗樓時發現單位有結構性改動或是劏房;或賣方身分為授權人,但被買方律師質疑其身份,又未能聯絡到業主,買家就有權取消交易。
如物業間隔與圖則不符,買家除了踢契,還有其他解決方法嗎?
買家可要求原業主提供還原費用,又或者在成交期內還原才交樓。如果申請按揭,銀行通常會在成交前派員上門視察,如發現未完成還原,或者還原不合格,是會拒絕放款的,而買家亦可以踢契。
另外,原業主或在簽臨約時訂明有僭建物或圖則有改動,有機會影響銀行審批按揭,買家要多加留意。
收樓前單位曾有水浸,可以踢契嗎?
不可以,因為事件不涉業權瑕疵,買家需要按照協議完成交易,否則會被視為「撻訂」,對於單位因水浸而造成的維修及損失,新買家只能透過民事索償。
其未構成重大影響的事件,例如簽署臨約時原業主保證會留下傢私、電器,但在驗收時卻未有兌現承諾,買家以此理由「踢契」成功機會則都不大。
簽臨約後才知道是凶宅,能否踢契?
如果買家曾在買樓前,曾獲得原業主確認單位不是凶宅,但後來被揭發說謊,例如原業主的配偶在單位內身故,業主不可能不知情,惟業主未有如實告訴買家,屬於失實陳述,就有足夠理由來踢契。
要注意的是,買家在詢問業主或地產代理時,用字需較為肯定,過去曾有個案是買家查問物業單位「有無蠱靈精怪,無唔妥嘛?」結果被法庭判買家踢契敗訴。
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