轉名1％業權，可不可當買賣申請8成或9成按揭？

2020年12月24日

部份業權轉名，比如1％－99％，都需要重做按揭。由於轉名當是新買賣進行，理論上是可以用新按揭成數做8成或9成按揭，即1000萬樓價，也可以申請8按。但是，筆者觀察這種情況按保往往不會批，除非二人不是夫妻關係。即是說，內部業權轉讓，是不能用新成數申請8成按揭。但如果樓價是600萬或以下，可以用舊成數申請8成按揭並套現。

按揭成數可參考hkmc網頁：

• http://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html

什麼情況下會有1％業權轉讓？

物業轉名，通常是一轉一（比如丈夫轉給妻子）或二轉一（比如聯名物業甩名）。但有時，也有細份數的業權轉名出現。比如報章報導過國內人士和香港妻子聯名買樓，為節省買家印花稅和從價印花稅，會先和妻子聯名買樓，妻子佔1％業權，國內丈夫佔99％業權，避免買家印花稅和15％從價印花稅。過了SSD鎖期後，妻子把1％業權甩給丈夫，回復首置身份，然後再買第二層樓。

關於買家印花稅，可參考政府網頁：

• https://www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm

另一例子是丈夫單名持有物業，把1％業權轉讓給妻子，付＄100轉名印花稅，然後重做按揭，企圖做足9成或8成按揭套現。

內部轉讓，按保未必能用新成數重做按揭

由於部份業權轉讓也當新買賣，很多人以為便可以用新按揭成數去重做按揭，自製套現的效果。舉個例子：假設樓價800萬，丈夫佔99％業權，妻子佔1％業權，按揭餘款300萬。妻子把1％業權轉讓給丈夫後，如果重做按揭可以借9成，即720萬，變相套現420萬，而成本只是$100轉名印花稅及按揭保險費。

不過，以筆者觀察，如是內部轉讓，而雙方又是夫婦關係的話，按保未必批用新例計算按揭成數上限。這是因為新例的原意是讓家庭買樓自住，不適用於套現。如果物業本身已是夫婦共同擁有，即雙方應已是在物業內居住，那麼某一方甩名，便不能用新成數去重做按揭。

不過，如樓價600萬或以下，仍可用舊成數表申請8成按揭，可以套現，按揭年期為25年。參考hkmc 原文：

• http://www.hkmc.com.hk/files/product/3/80%25%20MIP%20(Cash%20Out%20refinancing)_English.pdf

非夫婦近親可以試用新成數批按揭

但如果物業不是夫婦擁有，而是兩兄弟擁有呢？那麼，情理上，弟弟甩名給哥哥後搬離住所，然後哥哥和妻兒自住，那麼這種甩名可以成為家庭買樓自住的理據，重做按揭用新成數理應可以試批。

不過以上為筆者的觀察和經驗，不代表按保或銀行的批核取態。

延伸閱讀：

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• 按揭成數 2020 完全指南（含施政報告放寬按揭後更新、各類型物業和入息種類）
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