2020年12月24日

部份業權轉名,比如1%-99%,都需要重做按揭。由於轉名當是新買賣進行,理論上是可以用新按揭成數做8成或9成按揭,即1000萬樓價,也可以申請8按。但是,筆者觀察這種情況按保往往不會批,除非二人不是夫妻關係。即是說,內部業權轉讓,是不能用新成數申請8成按揭。但如果樓價是600萬或以下,可以用舊成數申請8成按揭並套現。

按揭成數可參考hkmc網頁:

轉名1%業權 轉名9成按揭

什麼情況下會有1%業權轉讓?

物業轉名,通常是一轉一(比如丈夫轉給妻子)或二轉一(比如聯名物業甩名)。但有時,也有細份數的業權轉名出現。比如報章報導過國內人士和香港妻子聯名買樓,為節省買家印花稅和從價印花稅,會先和妻子聯名買樓,妻子佔1%業權,國內丈夫佔99%業權,避免買家印花稅和15%從價印花稅。過了SSD鎖期後,妻子把1%業權甩給丈夫,回復首置身份,然後再買第二層樓。

關於買家印花稅,可參考政府網頁:

另一例子是丈夫單名持有物業,把1%業權轉讓給妻子,付$100轉名印花稅,然後重做按揭,企圖做足9成或8成按揭套現。

內部轉讓,按保未必能用新成數重做按揭

由於部份業權轉讓也當新買賣,很多人以為便可以用新按揭成數去重做按揭,自製套現的效果。舉個例子:假設樓價800萬,丈夫佔99%業權,妻子佔1%業權,按揭餘款300萬。妻子把1%業權轉讓給丈夫後,如果重做按揭可以借9成,即720萬,變相套現420萬,而成本只是$100轉名印花稅及按揭保險費。

不過,以筆者觀察,如是內部轉讓,而雙方又是夫婦關係的話,按保未必批用新例計算按揭成數上限。這是因為新例的原意是讓家庭買樓自住,不適用於套現。如果物業本身已是夫婦共同擁有,即雙方應已是在物業內居住,那麼某一方甩名,便不能用新成數去重做按揭。

不過,如樓價600萬或以下,仍可用舊成數表申請8成按揭,可以套現,按揭年期為25年。參考hkmc 原文:

非夫婦近親可以試用新成數批按揭

但如果物業不是夫婦擁有,而是兩兄弟擁有呢?那麼,情理上,弟弟甩名給哥哥後搬離住所,然後哥哥和妻兒自住,那麼這種甩名可以成為家庭買樓自住的理據,重做按揭用新成數理應可以試批。

不過以上為筆者的觀察和經驗,不代表按保或銀行的批核取態。

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