2017年9月25日

兩年前買樓上9成按揭的業主,普遍樓價都未能升到可以轉按6成甩按揭保險。因此很多業主都認為無必要轉按,因轉按再上按揭保險要再付按保費,感覺吾著數。其實這是一個誤解。就算轉按再上按揭保險,現金回贈足夠找按揭保險費有餘,再加上舊保費refund和減了息,吾轉按是很蝕底。讓我們一起計計。

假設兩年前買樓400萬借了9成,利率 H+1.7%,當時按揭保險費大概94000,而家樓價升到510萬,餘下按揭貸款額356萬,轉按要再上按揭保險借7成。

先計算支出:

  • 轉按再上按揭保險,要付按揭保險費,但保費有6折,保費合共 = 356萬 * 2.15% * 60% = $45,924
  • 律師費 = $5300

總支出合共 = $51,224

再計算收入:

  • 1.8% 銀行回贈 (以樓價6成計)= 510萬*60%*1.8% = $55,080
  • 0.35% 星之谷獎賞(以最終貸款額計)= (356萬 - 55080)* 0.35% = $12,267

注意:跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人亦需要向銀行申報收取中介獎賞的金額。

  • 舊保費有 15% refund = 52000 *15% = $14 ,100

總收入合共 = $81,447

現金流 = $81447 - $51224 = $30,223 !

因此,就算再付按揭保險費去轉按,仍然是有錢落袋的。

此外,每年還可以慳利息,如果H按沒有觸及封頂位,由 H+1.7% 轉為 H+1.3%, 慳到 356萬 *0.4% = $14,000 利息。不過近期H按持續爆封頂位,會暫時感覺不到減息的效果。

客人反問:但如果我不轉按,等樓價升,升到我可以轉按借6成的話,便不需要付按揭保險費吧?

以上面例子,樓價需要升到$593萬才能6成轉按,即樓價要再升多16%。未來發生什麼事無法估計得到,但筆者假設未來幾年樓價跟隨通漲平穩上升,都要5年才能達標。那麼要等的話便要捱多5年貴息才能6成轉按,損失了接近7萬元利息。而且到時未必再有 H+1.3% 這樣低的轉按利息了。

還有最重要的是,舊保費refund限期是3年。等,未必著數。

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