2022年1月6日

高價放租拉高轉按估價

轉按的目的除了為賺取現金回贈,其次是為加按套現作投資用途。而轉按可套到幾多現金,要視乎物業估價。很多客戶為提高估價,會quote不同銀行,並選擇最高估價的銀行。

其實,要提高估價,最有效的方法是提高物業的租值。如果轉按向銀行quote 估價時,能提供租約給銀行,證明是高於市價的租值,銀行便可以較容易「拉高」估價,令轉按能盡套現金。

提高租值最有效的方法是為物業定期維修及添置傢具,放租時往往便能收取比市價高的租金。那麼,估值也有機會提升。很多人出租時為免麻煩,往往不想提供裝修及傢具,盡量想快租出避免空租期,不介意收取比市價低的租金。但如果可以有耐性一點,為物業簡單「化妝」,提供一些增值設備給租客,從而收取到高點租金的話,轉按時便有「籌碼」向估價行爭取較高的估值,從而增加現金套現能力。筆者見過一些專業收租佬向租客提供寬頻、浴室寶、電子鎖等設備,成功提升租金。

租金如可以比市價高5%,估值要拉高5%亦未必不可能。

提高租金的另一好處是租金可以計算入息,從而增加貸款能力。每租多1000元,貸款能力便能增加大約$73.5萬。

但如果單位是自住呢?如果單位本身是新裝,不妨把室內照片及裝修單據給銀行,讓銀行向估價行爭取較高的估值。筆者也見過有不少成功的個案。

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