2020年7月29日

HIBOR持續下跌,令H按實際利率為約1.45%(以H+1.3%計算)。如果兩年前的按揭計劃是P按,應把握機會轉按至H按,慳息賺現金回贈。

兩年前如選擇P按的業主,利率大概是P-3%至P-3.1%,實際利率為2.15厘至2.25厘,如轉按至H按,可慳0.3%-0.35%利息。以400萬貸款額計算,每月可慳大概$680元。而且轉按有現金回贈,現時市場最高總回贈做到 1.4%(銀行回贈+中介回贈),即400萬可享$5.6萬回贈,扣除了律師費也有$5萬現金落袋。不過要留意,如果貸款額超出按揭成數上限,回贈需要扣減貸款額。

選擇P按或H按?

其實,不論HIBOR是升或跌,申請按揭應是選擇H按,因H按的封頂位就是P按利率。即是說,H按的實際利率是等於或低過P按利率。因此如有得抽揀,一定是揀H按,因H按永遠有機會低過P按利率,最壞情況只是打和。

不過,市場仍然有很多選擇P按的客戶,原因包括:

  • 兩年前個別銀行的P按利率,可能低過H按的封頂利率。由於當時HIBOR持續高於2%,令H按實際利率長期處於封頂位之上,令選擇這些銀行的P按利率可以低過H按。
  • 一些入息質素較低的客戶,比如自僱人士、現金糧,銀行只批P按。如現時入息質素已改善,可嘗試轉按至H按。
  • 未補地價居屋,一定要行P按,不能用H按。留意:這類客戶就算轉按,都不能用H按,因此未必需要轉按,除非為賺現金回贈。
  • 如採用醫管局的HLISS房屋津貼,需要行P按。
  • 如用發展商的按揭計劃,一般都是P按,可考慮轉按至H按銀行,甩發展商一按或二按。

P按轉按

轉按流程

轉按流程很簡單,到心儀的銀行申請轉按,提供入息證明,按揭獲批後,到律師樓辦手續。律師樓會安排把按揭由現有銀行轉至新銀行。申請時現有銀行不會得知貸款人正在申請轉按。請參閱我們的轉按指南

轉按可以增加貸款額套現

因樓價升了,轉按時可以增加貸款額套現,並把套出的現金放入高息戶口(mortgage link)對沖,那麼套現的金額便不需要付利息,可作為後備現金。而且由於增加了貸款額也相對增加了現金回贈,轉按套現是不需有利息支出而增加現金回贈的方法。每兩年轉按一次,30年期間可賺取可觀的現金回贈。

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