更新:2023年01月03日 @ 2:06 下午

何謂物業轉按?

轉按指將物業按揭由銀行A轉至銀行B,當按揭罰息期過後,業主便能自由地將按揭轉到其他銀行。本文會解答一些常見的轉按問題:

注意: 2022年放寬按揭成數新例適合用於轉按,但不能套現,可參閱我們的按揭小知識影片了解更多。

想知邊間銀行轉按回贈最高? 請留言向我們查詢


轉按有什麼好處?

  • 加按套現
  • 賺取現金回贈
  • 甩發展商二按
  • 聯名物業可甩名
  • 添加高息存款戶口
  • 甩按保,取保費退款及合法出租
  • 清數

轉按如何賺取現金回贈?

申請轉按時,新銀行會給予現金回贈作為獎賞。此外,向按揭中介索取免費轉介信,並交給銀行,更可得到額外現金回贈。當兩年後罰息期過去,可考慮當時之息口繼續轉按,重複賺取回贈。

近來,銀行又開始加轉按回贈搶客,銀行連同中介總回贈高達2.7%,以800萬貸款額為例,現金回贈為21.6萬元。以現時按揭利率計算,取得轉按現金回贈已差不多等於免息一年。詳情請參考以下文章:

但要留意,根據金管局規定,如回贈超過1%,不論是來自銀行或中介,銀行均需要相應扣減貸款額。

銀行根據估價計算轉按按揭成數,如何能提升估價?

銀行對物業估價越高,轉按貸款額便越多。而提升估價的方法有多種,包括向多間銀行估價、留意屋苑近期的成交價、查冊近親轉讓成交,以及提高租值以谷大估價。

如何透過轉按套現?

樓價升值後申請轉按,借盡按揭成數,償還餘下按揭後,餘額便能套現。舉例,目前按揭餘額為300萬,樓價700萬的物業,轉按最多借6成,即420萬。因此,便有120萬(420萬-300萬)可套現落袋,作為投資用途。

即使沒有資金需要,為什麼仍應套現?

即使沒有套現需求,仍應該轉按借盡,以賺取額外現金回贈,同時轉按套取的資金,可以放入高息按揭戶口(mortgage link),對沖供樓利息,令套現出來的120萬在沒有利息支出的情況下,但卻能賺額外回贈。

若不套現,僅僅轉按貸款餘額即300萬,以現金回贈2%計,可得6萬元。但如借盡420萬,現金回贈升至8.4萬元,高出2.4萬。只要不提取套現的120萬,長期放入mortgage link中對沖供樓利息,本金自動按月還銀行,便沒有額外利息開支贈。

轉按套現款項最快幾時到手?

轉按交齊文件後,一般2星期至1個月可獲批。但律師樓需要1.5至2個月處理,其中向舊銀行取樓契需要3星期。如想加快進度,可同時向銀行申請轉按及向律師樓取契,便能把時間縮短至1個月左右。

轉按的律師費收費多少?

轉按除律師費外,沒有其他費用,但個別銀行或會收取贖契費或部份還款費用,一般都是1000元內。律師樓收費一般5000至6000元。

轉按如何甩按保並取回保費?

若兩年前置業敍做高成數按揭,目前樓價升值便可考慮甩按保,取回部份保費退款。舉例,兩年前以500萬買入物業,敍做8成按揭,借貸400萬。假設現在樓價升到700萬,轉按做6成按揭,可借420萬,足夠清還按揭餘額,並能取消按保取回保費。

若兩年內甩按保,可取回25%保費。3年內甩可取回15%。如果上按保超過3年,便不能取回保費退款。因此,若樓價升幅足夠,須於3年內甩走按保。假設按揭保險費為10萬元,退15%則為1.5萬,值得去做。

甩按保的另一目的是可讓物業可合法出租。若物業於多年前買入,樓價已大升,按揭餘額佔樓價已一定低於5成,理論上已可出租。

很多人未正式甩按保便已將物業出租,一旦被按保公司發現,業主便會被罰款,更有個案被罰款超過10萬元。屆時即使貸款人馬上甩走按保,仍須繳交保費罰款。

須否等罰息期完結,才申請轉按?

罰息期完結前3個月,已可開始申請轉按。假設罰息期為兩年,供了第21期供款後便可以申請,銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天自動轉到新銀行。

提早申請轉按的好處,可以鎖定息口和回贈。一旦銀行批核轉按,即使手續未完成,亦已鎖定按息及回贈,其後銀行加息或減回贈不會造成影響。但相反,若之後銀行減息或增加回贈,則可向銀行申請新的按息及回贈。因此,提早3個月前申請轉按可收「輸打贏要」之利。

若購買樓花,即使罰息期已完結,亦需要入伙後才可申請轉按。最早可於入伙前3個月開始申請,到入伙後提取貸款。如果發展商延遲入伙,業主亦須待入伙後才會提取貸款,並轉到新銀行。

新按揭成數下,1200萬-1920萬物業可上高數成按揭,是否適用於轉按?

新按揭成數適用於轉按,但不能套現。欲以轉按套現,需使用舊按揭成數,即樓價600萬內方可行。不過,若是聯名物業甩名,則可用新成數套現,最多借8成,因甩名雖然以轉按形式進行,卻被視作新買按揭。另外,如果想甩走發展商二按、毋項套現,亦可用新的按揭成數。

轉按套現的按揭成數上限為何?

轉按套現用舊成數表,新例並不適用:

  • 樓價600萬或以下:最多借8成,借盡需經按保
  • 600萬至834萬:最多借6成,上限500萬元
  • 834萬至1000萬:上限500萬元
  • 1000萬以上:最多借5成

轉按重上按保,借足8成套現有何成本?

600萬或以下物業,轉按套現最多可借8成,還款年期最長僅25年。要留意,重上按保需要重付按揭保險費,如借8成,保費為貸款額2.15%,不過可享65折保費。若有資金需要,轉按重上按保套現,不失為解決資金周轉的方法。

若按揭數量多於一個,須否扣減轉按成數?

若沒有按保,而環聯顯示的mortgage count多於1,大部份銀行需要扣減按揭成數一成。但有部份銀行不扣減成數,惟不能加按套現,只可轉按現有按揭餘款。若上按保,則可以不扣減成數,惟須付較高保費。要注意的是,除自有的其他物業按揭外,為家人的按揭擔保亦會令mortgage count多於1。

如何利用轉按甩走發展商二按?

假設兩年前借助發展商二按置業,當時樓價800萬,一按和二按合共640萬(8成按揭)。如現時樓價升到1000萬,雖然新按揭政策下1000萬可以借9成,但轉按最多只可以做8成按揭,而且由於不能套現,轉按只能借按揭餘額,即640萬,不過,已足夠甩走發展商二按,轉按到新銀行。因為發展商按揭「蜜月期」完結後,利息很高,建議業主轉按至銀行享受低息按揭。

轉按須否通過壓力測試?

不論是普通轉按,或甩發展商按揭,申請轉按均要通過壓力測試。如物業是自住並且mortgage count只是1,壓測以50/60 計算。如mortgage count超過1或物業用作出租,壓測以40/50計算。相反,新買按揭經按保敍做高成數按揭,可免壓力測試,只要每月供款不超過入息50%便成。請參考:

透過轉按將聯名物業甩名,有何好處?

聯名物業甩名給近親,有兩個好處。轉按時順道甩名,會當作新買賣,重做按揭可用新按揭成數套現。而甩名一方亦可回復首置身份,買物業不需付15%印花稅,只需用較低的舊稅率去計印花稅。請參考:

如何透過轉按,增加高息Mortgage Link戶口存款上限?

部份銀行的mortgage link戶口可與家人共享,個別銀行的mortgage link首年上限可達按揭餘款60%,高於一般的50%,申請人在選擇按揭計劃時可多加留意。

轉按時銀行普遍贈送火險,有何注意事項?

轉按後,新銀行一般會送一年火險、甚至家保。須留意,轉按完成後舊銀行的火險計劃依然存在,故可到舊銀行申請舊火險保費退款。若物業是新型屋苑,管理費已包火險,便不能受惠銀行送贈的火險。

延伸閱讀:

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

返回主頁 按揭學堂


若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!


關於星之谷

星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:

詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com


按揭入門

按揭成數 | 按揭回贈比較 | 銀行及中介按揭回贈計算方法

按揭利率比較 | 按揭年期

按揭保險 | 按揭保費折扣 |HKMC和QBE批核標準

壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折

非固定收入按揭H按 VS P按 | 申請按揭文件

一手新樓按揭即供 vs 建築期

轉按 | 罰息期 | 甩名 / 轉名 | 現契重按

擔保人印花稅 / SSD / BSD |

自僱按揭 | 自住變出租按揭

居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽

唐樓按揭 | 村屋按揭 | 工廈按揭 | 車位按揭

Mortgage Link  | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭