更新:2021年08月19日 @ 6:16 下午

何謂物業轉按?

轉按指將物業按揭由銀行A轉至銀行B,當按揭罰息期過後,業主便能自由地將按揭轉到其他銀行。本文會解答一些常見的轉按問題:

 

2021 Mortgage Discount 轉按

目錄

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問:轉按有什麼好處?

轉按的好處包括:

  • 加按套現
  • 賺取現金回贈
  • 甩發展商二按
  • 聯名物業可甩名
  • 添加高息存款戶口
  • 甩按保,取保費退款及合法出租
  • 清數

問:轉按如何賺取現金回贈?

答:申請轉按時,新銀行會給予現金回贈作為獎賞。此外,向按揭中介免費索取免費轉按信,並交給銀行,更可得到額外現金回贈,總額高達貸款額之1.7%。以800萬貸款額為例,現金回贈為12萬元。兩年後罰息期過去,可考慮當時之息口繼續轉按,重複賺取回贈。

2019年銀行未開始減少轉按回贈前,高峰期回贈高達 2.5%(銀行加中介的回贈)。當時按揭利率僅2厘多,取得轉按現金回贈已等於免息一年。詳情請參考以下文章:

雖然,現時現金回贈未及高峰時期,唯2021年起,銀行轉按市場再次升溫,回贈可高達1.7%。如每2年轉按一次,仍可賺取淨現金回贈。

但要留意,根據金管局規定,如回贈超過1%,不論回贈源自銀行或中介,銀行均需要相應扣減貸款額,詳情請參考:

問:銀行根據估價計算轉按按揭成數,如何能提升估價?

 答:銀行估價有多種方法可以提升。估價越高,轉按貸款額便越多,詳情請參考我們的專欄文章:

問:如何透過轉按套現?

答:樓價升值後申請轉按,借盡按揭成數,償還餘下按揭後,餘額便能套現。舉例,目前按揭餘額為300萬,樓價700萬的物業,轉按最多借6成,即420萬。因此,便有120萬(420萬-300萬)可套現落袋,作為投資用途。

問:即使沒有資金需要,為什麼仍應套現?

答:為賺取額外現金回贈,即使沒有套現需求,仍應該轉按借盡。以上述例子解釋,轉按套取120萬後,隨即放入高息按揭戶口(mortgage link),便能對沖供樓利息,套現的120萬等同沒有利息支出,但卻能賺額外回贈。

若不套現,僅僅轉按貸款餘額即300萬,以現金回贈1.4%計,可得4.2萬元。但如借盡420萬,現金回贈升至5.88萬元,高出1.68萬。只要不提取套現的120萬,長期放入mortgage link中對沖供樓利息,本金自動按月還銀行,便沒有額外利息開支,淨袋額外5.88萬回贈。請參考以下文章:

問:轉按套現款項最快幾時到手?

答:轉按交齊文件後,一般2星期至1個月可獲批。但律師樓需要1.5至2個月處理,其中向舊銀行取樓契需要3星期。如想加快進度,可同時向銀行申請轉按及向律師樓取契,便能把時間縮短至1個月左右。

問:轉按的律師費收費多少?

答:轉按除律師費外,沒有其他費用,但個別銀行或會收取贖契費或部份還款費用,一般都是1000元內。律師樓收費一般5000至6000元。

問:轉按如何甩按保並取回保費?

答:若兩年前置業敍做高成數按揭,如8成按揭。目前樓價升值便可考慮甩按保,取回部份保費退款。舉例,兩年前以500萬買入物業,敍做8成按揭,借貸400萬。假設現在樓價升到700萬,轉按做6成按揭,可借420萬,足夠清還按揭餘額,並能取消按保取回保費。

若兩年內甩按保,可取回25%保費。三年內甩可取回15%。如果超過3年,甩按保便不能取回保費退款。因此,若樓價升幅足夠,須於3年內甩走按保。假設按揭保險費為10萬元,退15%則為1.5萬,值得去做。詳情請參考:

甩按保的另一目的是可合法出租。若物業於多年前買入,樓價已大升,按揭餘額佔樓價已一定低於5成,理論上已可出租。

但很多人未正式甩按保便已出租,若被按保公司發現後,便會徵收罰款,部有個案罰款超過10萬元。屆時即使貸款人馬上甩走按保,仍須繳交保費罰款。因此物業出租前要先甩按保。詳情請參考:

問:須否等罰息期完結,才申請轉按?

答:罰息期完結前3個月,已可開始申請轉按。假設罰息期為兩年,供了第21期供款後便可以申請,銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天自動轉到新銀行。

提早申請轉按的好處,是可以鎖定息口和回贈。一旦銀行批核轉按,即使手續未完成,亦已鎖定按息及回贈,其後銀行加息或減回贈不會造成影響。但相反,若在提前貸款前,銀行減息或增加回贈,則可向銀行申請新的按息及回贈。因此,提早3個月前申請可收「輸打贏要」之利。

若購買樓花,即使罰息期已完結,亦需要入伙後才可申請轉按。最早可於入伙前3個月開始申請,到入伙後提取貸款。如果發展商延遲入伙,銀行須待至業主入伙後才會完成提取貸款,並轉到新銀行。

問:新例下1000萬物業可借8成按揭,是否適用於轉按?

答:新按揭成數適用於轉按,但不能套現。欲以轉按套現,需使用舊按揭成數,即樓價600萬內方可行。不過,若是聯名物業甩名,則可用新成數套現,最多借8成,因甩名雖然以轉按形式進行,卻被視作新買按揭。另外,如果想甩走發展商二按、毋項套現,亦可用新的按揭成數。

問:轉按套現的按揭成數上限為何?

答:用舊成數表:

  • 樓價600萬或以下:最多借8成,借盡需經按保
  • 600萬至834萬:最多借6成,上限500萬元
  • 834萬至1000萬:上限500萬元
  • 1000萬以上:最多借5成

問:轉按重上按保,借足8成套現有何成本?

答:600萬或以下物業,轉按套現最多可借8成,但還款年期最長僅25年。要留意,重上按保需要重付按揭保險費,如借8成,保費為貸款額2.15%,不過可享65折保費。若有資金需要,轉按重上按保套現,不失為一個解決資金周轉的方法。

問:若按揭數量多於一個,須否扣減轉按成數?

答:若沒有按保,而環聯顯示的mortgage count多於1,大部份銀行需要扣減按揭成數一成。但有部分銀行不扣減成數,惟不能加按套現,只可轉按現有按揭餘款。若上按保,則可以不扣減成數,惟須付較高保費。注意,除自有的其他物業按揭外,為家人的按揭擔保亦會令mortgage count多於1。詳情請參考:

問:如何利用轉按甩走發展商二按?

答:設兩年前借助發展商二按置業,當時樓價800萬,一按和二按合共640萬(8成按揭)。如現時樓價升到1000萬,雖然新按揭政策下1000萬可以借8成,但由於不能套現,轉按只能借按揭餘額,即640萬,但已足夠甩走發展商二按,轉按到新銀行。發展商二按「蜜月期」完結後,利息很高,建議業主轉按至銀行享受低息按揭。請參考:

問:轉按須否通過壓力測試?

答:不論是普通轉按,或甩發展商按揭,申請轉按均要通過壓力測試。如物業是自住並且mortgage count只是1,壓測以50/60 計算。如mortgage count超過1或物業用作出租,壓測以40/50計算。相反,新買按揭經按保敍做高成數按揭,可免壓力測試,只要每月供款不超過入息50%便成。請參考:

問:透過轉按將聯名物業甩名,有何好處?

答:聯名物業甩名給近親,有兩個好處。轉按時順道甩名,會當作新買賣,重做按揭可用新按揭成數套現。另一好處甩名一方可回復首置身份,再買物業不需付15%印花稅,只需用較低的舊稅率去計印花稅。請參考:

問:如何透過轉按,增加高息Mortgage Link戶口存款上限?

答:部分銀行的mortgage link戶口可與家人共享,個別銀行的mortgage link首年上限可達按揭餘款60%,高於一般的50%。請參考:

問:轉按時銀行普遍贈送火險,有何注意事項?

答:轉按後,新銀行一般會送一年火險、甚至家保。須留意,轉按完成後舊銀行的火險計劃依然存在,故可到舊銀行申請舊火險保費退款。若物業是新型屋苑,管理費已包火險,便不能受惠銀行送贈的火險。請參考:

 

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