2019年10月11日

如果有超過一個按揭,轉按任何一層樓時,按揭成數需要扣減一成。比如話1000萬以下的物業,轉按最多可以借6成,上限500萬元。但如果超過一個按揭,轉按最多只可以借5成,上限400萬元。如果多按揭在身,能不能每層都借足6成?

金管局關於扣減按揭成數新聞稿:

https://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/guidelines-and-circular/2017/20170519c2.pdf

方法一:只轉現有按揭金額

有幾個方法,其中一個方法是有些銀行可以不扣減按揭成數,但條件是轉按金額只能借現有按揭餘額,不能加按,但可以延長還款期。不過不是間間銀行可以這樣做,只是個別銀行可以。

留意,這方法只限轉按。如新買,都是要扣減按揭成數。

方法二:只做業主,不做借款人

方法二是當做轉按時,由借款人(borrower)身份轉為業主(mortgagor),並找另一沒有按揭的借款人。如新的借款人沒有按揭,有些銀行不需要扣減按揭成數。而且,那些銀行可以不需要把業主其他樓按計入壓力測試中。不過要留意,業主的入息也不會計入壓測中。這方法並不只限於轉按,新買按揭也可以。

請參考北斗星網的文章:

按揭擔保人和借款人的三大分別

擔保人轉按自己物業,也要扣減一成

如果有為家人物業擔保按揭,在TU中的mortgage count 便會加一。那麼,當自己層樓要做轉按時,按揭成數都會扣減一成。如果不想扣減,便要用以上方法。

另外,就算只是做擔保人,自己層樓做轉按時,擔保的物業的每月供款都要計算入壓力測試內,令壓測難以通過。

不過,其實有些銀行,是可以不計擔保物業的供款入壓測內,如果擔保物業的業主可提供入息證明,證明有足夠供樓的能力。

參考文章:

擔保人按揭 FAQ: 擔保人和貸款人關係、壓力測試、銀行申請程序等

高成數按揭不用扣減一成

如果轉按或新按是申請高成數按揭,經按揭保險( HKMC, QBE等),按揭成數不需要扣減一成。即比如600萬樓,最多仍可借8成。不過,按揭保險費會貴一點。如果是8成,按保費由 2.15% 加到 2.55%,但可以享有6折。參考文章:

【頭條日報專欄】:多按者可否申請九成按揭?

註: 放寬按揭後,現時只有 HKMC按證公司按新例承保,在沒有競爭下,新例保費未必會有6折優惠,要留意一下。

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