轉按財技FAQ

2019年6月13日

本文是我們2018年「什麼是轉按？轉按ABC」的進階財技篇

問：供樓30年，如何可靠轉按免息15年？

答：銀行按揭罰息期一般是2年，之後便可以放棄舊計劃，轉按到另一間銀行。現時按揭利率普遍為1個月銀行拆息加1.3% (H+1.3%)， 封頂利率為最優惠利率減2.5%。

問：去年銀行加頂位至3.125%，本身封頂位2.15% 應不應轉按？

問：以上半數供樓日子的免息方法，如想更取進一點，可以點做？

答：其實只要掌握按息掛鈎存款戶口（Mortgage-link）以及「部份還款」概念，免息期確實可多於15年。

舉個例子，假設樓價700萬元，按揭餘額300萬元。如果轉按到新銀行，繼續借300萬元，未來2年供樓利息支出為14.2萬元；同時新銀行及按揭中介總現金回贈率為貸款額3%，即共9萬元落袋，夠冚1年利息支出，達到首年免息的效果。

但留意上述業主並未有借盡按揭成數。查實樓價700萬元，轉按最多可以借490萬元，即現有按揭餘額300萬元以外，再套現190萬元。這筆190萬元同時可以獲得銀行現金回贈，以現金回贈率3%計算，再多5.7萬元落袋。

值得注意的是，這筆190萬元是不用繳付利息。業主只要將這190萬元存放在Mortgage-link戶口原封不動；過了1年後，由於大部份銀行第2年開始接受無罰息效果的「部份還款」，業主可以採用這個方式，將這190萬元歸還給銀行，淨賺現金回贈。

透過上述操作，現金回贈便由最初的9萬元大增至14.7萬元，即2年罰息期內有17個月免息。2年罰息期過後，以上操作又可以重複。如果屆時樓價再上一層樓，便可以加按更多，放入Mortgage-link戶口淨賺現金回贈。

問：轉按時加按，會否令每月供款更沉重？

答：用以上例子，借多190萬元會否令每月供款更加沉重？查實Mortgage-link戶口提供與按揭利率相等的存款利率，將190萬元放入Mortgage-link戶口，可以100%對沖成本，借款人並沒有額外「Out-of-pocket Cost」；而每月要歸還的190萬元貸款額本金會自動扣取。

不過要留意，Mortgage-link戶口高息存款有上限，不能超過按揭貸款餘額的50%，例如貸款餘額是420萬元，Mortgage-link戶口只有210萬元能夠享受高息，超過了的話則接近零息。另外，有些銀行高息存款上限為按揭貸款餘額的60%，如果業主資金充裕，不妨考慮這些銀行；業主加按套現時，亦要計算入息是否能通過銀行壓力測試。

問：長者如何運用現契重按自制被動收入？

答：根據政府數據，香港現時有6成樓已經供斷，很多都是由長者持有，其實只要善用上述按揭財技，長者可以從現契樓取得被動收入。

假設長者現契樓價值600萬元，利用「資產審批」方式，預料可借300萬元，無需入息證明。這筆貸款同樣享有現金回贈，以3%計算，一共袋走9萬元。

要對沖利息開支，長者業主可將這筆300萬元貸款額「1開2」：其中150萬元放入Mortgage-link戶口，對沖一半按揭利息開支；另外150萬元則可以申請銀行1年期定期存款，部份銀行定存年利率可達4%，比按揭利率更高，足夠對沖按息有餘。

到第2年，長者業主可以「部份還款」方式，將280萬元貸款還給銀行，留下20萬元避免被銀行罰息，並把其中10萬元放在Mortgage-link戶口對沖利息。2年罰息期過後，長者業主更可以將全數貸款歸還予銀行。

透過以上操作，長者2年間的利潤可以幫補長者生活費，不一定需要申請安老按揭；如果子女可以幫忙做擔保人，便可以借足7成，長者被動收入便更多。

問：轉按最早幾時開始申請？

答：如果是現樓，可於罰息期結束前3個月申請轉按，原因是環聯信貸資料庫（TU）資料有效期為3個月，假設8月1日罰息期完結，5月應該要開始申請轉按，並於罰息期過後即時提取貸款（drawdown） ，時間上便脗合。

如果罰息期未過，業主便提早申請轉按，律師樓會自動調節「提取貸款日」至罰息期完結當天，無縫銜接轉按到新銀行。即使律師樓完成所有文件，都要等罰息期完結當日，原銀行才會「解鎖」，新銀行才會發放貸款。

如果業主持有樓花，入伙後才可以轉按。如果業主知道入伙日，可以在該日期前3個月申請轉按，不過銀行要確定貸款提取日前物業已經入伙，才肯放出貸款。如果因為種種原因入伙日推遲，令到環聯信貸料過了3個月有效期，銀行便要重查環聯以及需要借款人提供最新入息證明。

問：轉按提早申請有什麼著數？

答：只要遞交轉按申請表，便能鎖定當時利率及現金回贈率，之後就算銀行轉按條款有甚麼改動、貸款尚未正式提取，業主亦完全毋需擔心。

但若果申請人發現8月時按揭利率更低或現金回贈更高呢？原來可以向銀行申請減息及調整現金回贈率，就算已經簽署貸款信，只要貸款尚未提取，申請人也可以向銀行爭取重新定價（repricing）。

因此，提早申請轉按最着數——加息不關自己事，減息銀行卻要跟從，有點「輸打贏要」之況味，不過對於業主而言是相當合情合理。

問：我忘記了罰息期幾時完，從何可得知？

問：申請轉按需不需要通知原銀行？

問：申請轉按的套現金額及回贈幾時有？

答：經常有客人問轉按最快幾時有錢到手？其實轉按審批一般需時1至2星期，然後律師樓到原銀行取樓契並整理文件，又要花4至5星期，所以整個轉按流程要1.5至2個月，才能成功提取貸款（drawdown）。

如果想「踩油」加快轉按程序，其實亦有方法。業主可以同步進行銀行轉按申請及授權律師樓取契，到樓契送返律師樓時，銀行亦已完成批核轉按，最快約1個月就可以提取貸款。但要留意，這個方法亦有風險，如果銀行最終批出的按揭條款並不理想，由於律師樓已經「開file」，臨時剎停轉按需要付逾千元取契費。

問：為何轉按要留意原銀行是計「日息」或「月息」？

問：供樓的每月還款初期是利息多，本金少，如每兩年轉按一次，會不會總利息增加？

問：轉按套現，如何可拉高物業估價？

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