2023年1月5日


買一手樓花的業主,能夠提早收樓盡早入伙當然是好事,但另一方面,提早收樓亦意味準業主要比預期早去申請按揭,對於換樓客和剛轉工的客人,可能會受到影響。

樓花提早收樓

換樓客如未趕及賣樓 不能借9成

其中換樓客受影響最大,他們因手持物業,如果未能在新的成交期前完成售出現有單位的程序,則不符合按揭首置規定,只能借8成或以下,變相買家至少要準備多一成的資金作為首期。

而且換樓客亦要通過壓測,壓測前及壓測後每月供款與入息比率(DTI)分別為35%及45%,舊物業每月還款額也有可能計入壓測,業主或會因入息不夠計而未能借足。

至於解決的方法,換樓客可能要與現有物業的新買家商討提早成交,但如果新買家同樣要申請高成數按揭,以及律師樓做文件等的時間,需時最少40至50日,未必能滿足換樓客的要求;屆時換樓客唯有向發展商提出新物業要延遲成交,但就有可能要罰息。

一般銀行審批按揭申請時,都要求申請人提供3個月的入息證明,但如果申請人剛轉工,只得一個月糧單,又未過試用期,提早收樓要申請高成數按揭或會有困難,申請人需要證明在轉工期間沒有不合理空窗期、新工和舊工的入息沒有很大落差,又能提供舊工的稅單紀錄,才可以將入息計算入壓力測試。

銀行接受提早180日申請按揭

至於原本是在180日內要完易交易的即供買家,受影響則較少,有些銀行可以提早申請按揭,最長可以達180天。但不是每間銀行都接受這麼遠期提早申請,有些銀行只接受成交前3個月申請按揭。

為什麼每間銀行的取態不同?其中一個原因是電腦系統。如是中小行,有些銀行的電腦系統不能輸入太長的成交期。一般二手買賣的成交期只是60-90日,因此如是遠期樓花,就算是即供,個別中小行的系統未必能支援。

申請按揭,TU有效期只有3個月,樓花也不例外

其次是check TU問題。申請按揭時銀行需要check TU,而TU的有效期只有3個月。如果成交期超過3個月,銀行需要臨成交前要check多一次TU。除check TU外,有些銀行也需要申請人補交最新的入息證明,變相按揭需要重批。個別銀行或前線按揭銷售員,為免增加自己的工作量,因此把即供的申請日期定在成交前3個月,避免要重check TU。市旺時銀行對按揭取態積極,為搶單自然不介意貸款人提早申請,寧check多次TU。但經濟下行時銀行收緊按揭,自然更不願意讓貸款人過份提早申請。

按保容許180日前申請高成數按揭

如果要經按保申請高成數按揭,比如8按或9按,按保是容許成交前180日申請。不過要留意高成數按揭是要經銀行及按保批,按保接受提早申請不代表銀行也接受。因此,遠期樓花如想提早申請按揭,要選擇接受提早申請的銀行,再上按保。

跟據金管局指引,行即供如樓價是600萬以上,不能申請高成數按揭,只有行建期才可。但如樓價是600萬或以下,跟據舊例,就算即供都可以申請高成數按揭。

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