2022年9月21日
auction house
樓價回落,市場將焦點轉向銀主物業上,希望可以「執平貨」,但除了關心價錢外,銀主盤在承造按揭時亦較其他樓盤,有更多要留意的細節,新手買家要多加注意。

甚麼是銀主盤

業主為物業承造按揭後,需要每月供樓還款。如業主因財務困難,無力繼續還款,導致斷供,銀行或其他債權人便有權收回物業,然後再放售或拍賣,這些物業就被稱為銀主盤。

銀主盤買賣程序跟二手樓的分別

銀主盤買賣程序和二手樓無分別。債權人收回物業後,一般會經物業代理放售,或者是公開拍賣。買家可以預約睇樓,「啱心水」就可以經物業代理洽購或在拍賣場上競價,不過亦並非一定是價高者得,如出價未達債權人的目標價,拍賣就有機會流標。

銀主盤價格

一般人或認定銀主盤價格會較其他二手樓盤低,事實上債權人在收回物業時,會先經測量師估價再放售,一般都會貼近市價,或者比巿價低一至兩成,但亦有可能因為其他因素,包括內部裝修、景觀、樓層等而影響銀主物業的價值。過去亦出現過拍賣氣氛熱烈,致成交價高於估價,原業主在還清貸款之餘,還有錢落袋。

銀主盤按揭批核:無契樓、釘契

銀主盤與其他二手物業一樣,買家可以向銀行申請按揭,並不會因為購入的是銀主盤而需要支付較高利息,但有兩大因素影響按揭批核

其一是銀主盤的樓契不齊,如果物業是無契或半契,銀行不會承造按揭。而銀主盤一般需要在臨約時簽署必買必賣,即使發現樓契不全都不能「踢契」。買家只能「一炮過」付清款項,或「撻釘」被沒收訂金,賣家亦有權追討日後再賣樓時的差額損失。

另一個情況是銀主盤被釘契,釘契可以從查冊中得知,如果釘契與賣家個人有關,比如賣家有第二三四按,或有私人訴訟在身,這些都不會影響按揭。但如因拖欠管理費、差餉等而令物業被打釘,銀主盤合約中會列明賣方不會負責這些費用,而買家需要支付相關費用解釘後,才可向銀行申請按揭。

買家要注意的是,銀主盤的成交期一般大約只有一個月,要完成解釘並同時申請8成或9成高成數按揭,時間上較為緊湊。如成交前按揭未批,賣方很大機會都會殺訂收場,未必願意延遲成交。

其次要留意解釘也需要時間,故此在未買入物業前,最好先跟賣方銀行或財務機構洽談成交期可否拉長,惟一般並都不容易,因銀主盤的賣方債權人通常都急於轉手。

銀主盤Q&A:

原業主未還清債務是否影響新業主?

賣樓後所得的款項,即使未能償還原業主的所有按揭貸款,債權人也只能向前業主追討,不會影響新買家。不過原業主可能有按揭以外的借貸,其他債權人或會上門騷擾新買家。

如何確保銀主盤樓契無問題?

如銀主盤的債權人是銀行,則毋須太擔心會是無契樓,因樓契已存放在銀行,否則買家最好先委託律師樓查閱目標單位的樓契,確認樓契齊全及物業的業權。另外,在購買前要對物業查冊,確認物業沒有因拖欠管理費、維修費等而被釘契。

購買銀主盤有額外費用?

除上述提到買家要負責欠交的物業管理費、差餉等費用外,買家亦可可能要預留裝修費用,因銀主盤經過收樓程序到拍賣,歷時至少半年,物業空置多時,或需要「大執」才可入住。

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