【銀主盤按揭】銀主盤係咪實抵買？買樓流程及按揭中伏位逐樣數

2022年9月21日

樓價回落，市場將焦點轉向銀主物業上，希望可以「執平貨」，但除了關心價錢外，銀主盤在承造按揭時亦較其他樓盤，有更多要留意的細節，新手買家要多加注意。

甚麼是銀主盤

業主為物業承造按揭後，需要每月供樓還款。如業主因財務困難，無力繼續還款，導致斷供，銀行或其他債權人便有權收回物業，然後再放售或拍賣，這些物業就被稱為銀主盤。

銀主盤買賣程序和二手樓無分別。債權人收回物業後，一般會經物業代理放售，或者是公開拍賣。買家可以預約睇樓，「啱心水」就可以經物業代理洽購或在拍賣場上競價，不過亦並非一定是價高者得，如出價未達債權人的目標價，拍賣就有機會流標。

一般人或認定銀主盤價格會較其他二手樓盤低，事實上債權人在收回物業時，會先經測量師估價再放售，一般都會貼近市價，或者比巿價低一至兩成，但亦有可能因為其他因素，包括內部裝修、景觀、樓層等而影響銀主物業的價值。過去亦出現過拍賣氣氛熱烈，致成交價高於估價，原業主在還清貸款之餘，還有錢落袋。

銀主盤與其他二手物業一樣，買家可以向銀行申請按揭，並不會因為購入的是銀主盤而需要支付較高利息，但有兩大因素影響按揭批核。

其一是銀主盤的樓契不齊，如果物業是無契或半契，銀行不會承造按揭。而銀主盤一般需要在臨約時簽署必買必賣，即使發現樓契不全都不能「踢契」。買家只能「一炮過」付清款項，或「撻釘」被沒收訂金，賣家亦有權追討日後再賣樓時的差額損失。

另一個情況是銀主盤被釘契，釘契可以從查冊中得知，如果釘契與賣家個人有關，比如賣家有第二三四按，或有私人訴訟在身，這些都不會影響按揭。但如因拖欠管理費、差餉等而令物業被打釘，銀主盤合約中會列明賣方不會負責這些費用，而買家需要支付相關費用解釘後，才可向銀行申請按揭。

買家要注意的是，銀主盤的成交期一般大約只有一個月，要完成解釘並同時申請8成或9成高成數按揭，時間上較為緊湊。如成交前按揭未批，賣方很大機會都會殺訂收場，未必願意延遲成交。

其次要留意解釘也需要時間，故此在未買入物業前，最好先跟賣方銀行或財務機構洽談成交期可否拉長，惟一般並都不容易，因銀主盤的賣方債權人通常都急於轉手。

賣樓後所得的款項，即使未能償還原業主的所有按揭貸款，債權人也只能向前業主追討，不會影響新買家。不過原業主可能有按揭以外的借貸，其他債權人或會上門騷擾新買家。

如銀主盤的債權人是銀行，則毋須太擔心會是無契樓，因樓契已存放在銀行，否則買家最好先委託律師樓查閱目標單位的樓契，確認樓契齊全及物業的業權。另外，在購買前要對物業查冊，確認物業沒有因拖欠管理費、維修費等而被釘契。

除上述提到買家要負責欠交的物業管理費、差餉等費用外，買家亦可可能要預留裝修費用，因銀主盤經過收樓程序到拍賣，歷時至少半年，物業空置多時，或需要「大執」才可入住。