2022年4月27日
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通常申請按揭都會貨比3家,選擇最好Offer的銀行。而銀行Offer最重要的是利率,其次是現金回贈。在按揭利率方面,近年香港的大小銀行一律為 H+1.3%,封頂 2.5厘,分別不大。所以大部份客人在考慮銀行的時候,都會看重現金回贈。有客人問:「我想選擇的銀行現金回贈最高,但罰息期需要3年,其他銀行都是2年,有沒有著數?」

大部份銀行的按揭罰息期都是2年,但個別中小行可能3年,詳情可以參考這文章:

【按揭資訊】各大銀行按揭罰息期及罰息率一覽

罰息期3年,長遠減少了轉按次數,因而減少了全期轉按回贈

如果選擇3年罰息期的銀行,就只能3年後才可以轉按,長遠會少了轉按回贈。以30年供樓期計算,如每3年轉按一次,30年間可轉按10次。但如每兩年可轉按一次的話,30年間便可轉按15次。故此在轉按角度上,供樓全期都選擇2年罰息的銀行,會有更多現金「落袋」。

不過30年是很漫長的時間,銀行的轉按回贈也經常改變。例如2018年時轉按回贈高達 2.1%,但2020年時轉按回贈又跌到1%以下,有些銀行甚至沒有轉按回贈。不過,正常情況之下,轉按都有1%以上回贈。故此,持續地每兩年轉按一次,仍然是著數過每三年才轉按一次。

除了考慮回贈,也要考慮未來利息走勢

既然如此,何時才應選擇一次性高回贈,但3年罰息期的銀行?答案是要考慮未來利息走勢。因為如果未來是加息,轉按就會由低供樓利息轉至高供樓利息,轉按未必有著數。故此,如果預測未來是加息的話,選擇一次性高回贈但需要3年罰息期的銀行上會,也未必一定蝕底。如果兩年後因加了息而不應轉按的話,那麼現時選擇3年罰息期但高回贈的銀行,也是合理。

除了考慮未來加息走勢外,也要考慮未來是否會繼續就業。如果預計幾年後會退下火線,在家專心照顧子女,就難以再申請轉按,因為沒有入息證明,所以選擇高回贈但3年罰息期的銀行,就可以一次性賺取最多現金。

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