2017年7月10日

客戶來函:我綠表居屋按揭現欠300萬,利率 2.15% (p-2.85%), 但現時銀行已加息到 2.25% (p-2.75%), 是不是轉按已無著數?

答:仍然需要轉按,為了賺回贈。因綠表居屋轉按,銀行有 1.6% 現金回贈,再加上星之谷獎賞(*)。以銀行回贈計算, 300萬的 1.6% 等於 $48000. 律師費預 $4800-5300左右。每兩年轉一次按,即每兩年有幾萬落袋。至於利息雖然是高了 0.1%, 但其實那 0.1%只是講緊 $3000 一年,相比每兩年有幾萬現金回贈,實在微不足道。

*注意:跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人亦需要向銀行申報收取中介獎賞的金額。

當然筆者明白心理上加了息還轉按是蝕底左,但實際上是多左錢落袋。

假設以下兩個綠表居屋或公屋業主,兩人都還剩300萬樓按,兩人現有利率都是 2.15%:

A: 因利息 2.25% 覺得不著數,決定永遠都不轉按

B: 每兩年轉一次,取現金回贈

10年後,B 袋了20幾萬現金回贈,A 只慳左少於3萬利息

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