2020年3月17日

如離婚,所有資產一般的處理方法是雙方每人一半。不過自住居所一般都是丈夫送贈給妻子,尢其如妻子擁有撫養權。但如果婚姻居所有按揭,丈夫把業權轉給妻子後,妻子需要重做按揭。那麼,如果轉讓業權是送贈或以「無償代價」(nil consideration)進行,銀行會不會當送契而拒批?有3種情況要考慮。

情況1:決定離婚後雙方私下轉名,沒有涉及訴訟和調解員,按揭可當正常買賣進行

第一種情況是雙方決定離婚後,私下解決,沒有打官司。這情況下,丈夫可以以當時樓價直接轉名給妻子,不需要以送契形式進行。那麼,轉名雖然沒有實質金錢交易,都當是一樁買賣。只要買賣價不是過份低於市價,便沒有送契之嫌,妻子可以做按揭。

這方法優點:

  • 買賣價可以自訂,重做按揭可以套現
  • 因買賣不當送契,未來賣樓樓價不需打折(送契樓很多買家卻步,因此要打折才賣得出)

缺點:

  • 重要:如貸款金額高過剩餘按揭(即加按),律師樓會把加按的金額是會落入丈夫的戶口。雙方要互相信任丈夫會把加按的金額還給妻子,因加按的金額是要由妻子來貸款。
  • 轉名需要付印花稅。
  • 如果正式離婚後才轉名,而妻子本身有其他住宅物業,印花稅為 15%。如是正式離婚前轉名,妻子就算有其他住宅物業都不需要付15%稅,只需要用較低的第二基準稅率

印花稅收費

情況2:已向法庭申請離婚禁售令,經調解員談判後丈夫願意轉讓業權給妻子,按揭有機會當送契

一般當雙方決定離婚並要打官司時,律師會在雙方所有物業「起釘」,在田土查冊中會顯示 “Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief”。

在這時間內,調解員或雙方律師樓會勸雙方調解,避免昂貴的訴訟費用。假設在調解期間丈夫同意轉名給妻子,調解員便會把決定通知法庭,法庭便會出命令啟動業權的轉讓程序。但這轉讓一定是當送贈的方式進行。

這種送契式的轉讓,由於有法庭令,就算丈夫破產,債主都不能以送契之名取回物業業權。因此,這種送契,其實是安全。但很多銀行會卻步,拒批按揭。

不過,也有一間大銀行可以做,但貸款額只能做剩餘的按揭金額,不能加按套現。

讀者會問:能不能和調解員傾不當送贈,當買賣,並雙方訂立一個接近市價的consideration?答案是不能,除非有實質金錢交易,因事情已升級到法庭層面,一切都是以正式法律程序操作。

由於是 nil consideration,妻子不用付印花稅。而且因這無償代價是法庭所批,稅局之後不會追討印花稅。

情況3:雙方打官司,法官判妻子擁有業權,丈夫需要轉名

這情況同樣是nil consideration,因此也是送契,和情況2是一樣。

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