離婚物業轉業權，按揭當送契而唔批？（3種不同情況）

2020年3月17日

如離婚，所有資產一般的處理方法是雙方每人一半。不過自住居所一般都是丈夫送贈給妻子，尢其如妻子擁有撫養權。但如果婚姻居所有按揭，丈夫把業權轉給妻子後，妻子需要重做按揭。那麼，如果轉讓業權是送贈或以「無償代價」(nil consideration)進行，銀行會不會當送契而拒批？有3種情況要考慮。

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情況1：決定離婚後雙方私下轉名，沒有涉及訴訟和調解員，按揭可當正常買賣進行

第一種情況是雙方決定離婚後，私下解決，沒有打官司。這情況下，丈夫可以以當時樓價直接轉名給妻子，不需要以送契形式進行。那麼，轉名雖然沒有實質金錢交易，都當是一樁買賣。只要買賣價不是過份低於市價，便沒有送契之嫌，妻子可以做按揭。

這方法優點：

• 買賣價可以自訂，重做按揭可以套現。
• 因買賣不當送契，未來賣樓樓價不需打折（送契樓很多買家卻步，因此要打折才賣得出）

缺點：

• 重要：如貸款金額高過剩餘按揭（即加按），律師樓會把加按的金額是會落入丈夫的戶口。雙方要互相信任丈夫會把加按的金額還給妻子，因加按的金額是要由妻子來貸款。
• 轉名需要付印花稅。
• 如果正式離婚後才轉名，而妻子本身有其他住宅物業，印花稅為 15%。如是正式離婚前轉名，妻子就算有其他住宅物業都不需要付15%稅，只需要用較低的第二基準稅率

印花稅收費：

• https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm

情況2：已向法庭申請離婚禁售令，經調解員談判後丈夫願意轉讓業權給妻子，按揭有機會當送契

一般當雙方決定離婚並要打官司時，律師會在雙方所有物業「起釘」，在田土查冊中會顯示 “Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief”。

在這時間內，調解員或雙方律師樓會勸雙方調解，避免昂貴的訴訟費用。假設在調解期間丈夫同意轉名給妻子，調解員便會把決定通知法庭，法庭便會出命令啟動業權的轉讓程序。但這轉讓一定是當送贈的方式進行。

這種送契式的轉讓，由於有法庭令，就算丈夫破產，債主都不能以送契之名取回物業業權。因此，這種送契，其實是安全。但很多銀行會卻步，拒批按揭。

不過，也有一間大銀行可以做，但貸款額只能做剩餘的按揭金額，不能加按套現。

讀者會問：能不能和調解員傾不當送贈，當買賣，並雙方訂立一個接近市價的consideration？答案是不能，除非有實質金錢交易，因事情已升級到法庭層面，一切都是以正式法律程序操作。

由於是 nil consideration，妻子不用付印花稅。而且因這無償代價是法庭所批，稅局之後不會追討印花稅。

情況3：雙方打官司，法官判妻子擁有業權，丈夫需要轉名

這情況同樣是nil consideration，因此也是送契，和情況2是一樣。

延伸閱讀：

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