2018年6月4日

經常收到準上車客的查詢:「我打算置業但怕銀行唔批,想做預先批核」,但其實筆者對於預批按揭一向都有保留。申請按揭不是一般人想像中那樣難批,基本上大部份按揭申請,只要banker肯接,最終都可批到,沒有做預批的需要。不過,近期筆者對於預批開始態度改變,因在加息環境下預批可以鎖息,以下會詳細解釋。

預批可以鎖息

如打算置業,未搵到心儀單位,但又害怕銀行將會加息或加封頂位,做了預批便可鎖定息口。例如假設H按封頂位由 P-3.1% 加到 P-2.85% (P=5.25), 之前做了預先批核的客人便封頂位鎖定P-3.1%,不受加息影響,然後安心慢慢去繼續搵樓。最近新聞有報導,個別中小銀行都開始調高封頂位,雖然筆者認為不會蔓延到其他銀行。參考:

預批另一好處是可以縮短成交期。如銀行已經預先批了按揭,而首期已準備好的話,搵到心儀單位並簽臨約,可以選擇短成交期,提早收樓。但要留意,樓宇買賣成交期不能少於一個月,因田土廳文書日和註冊日可以相差一個月,業權需要一個月時間才可在田土確定。

預批的弊處

預先批核一般都很慢,因銀行一定不會優先處理,始終客人未買,不是「實客」。如果預批要上HKMC, 可能要個幾兩個月。首置客如因擔心按揭,要等預批完成才敢簽臨約,可能到時荀盤都走了。買樓有時是講決心和勇氣的,這是筆者不認同預批的原因(但有些非固定入息客真需要預批,下面會講解)。

如要上HKMC, 不是太多銀行可以做預批,有些就算肯做都要收手續費(不過如最終在該銀行上會可以退回手續費)。

TU有效期只有3個月,因此由預批check TU, 到批後客人搵樓並簽臨約,然後等成交,一般都超過了3個月有效期,銀行和HKMC便要重check TU, 並且客人要提供最新一期入息證明,如果客人在這時間內轉了工並且人工比之前減少,銀行和HKMC便要重新審批。

什麼類型的客人需要做預批?

有些「爛料」客人真的需要做預批,確保上到會。如一般「靚料」客人,比如公務員,過到壓測,以前沒有銀行走數紀錄,基本按揭是不會唔批的。以下種類的客人,筆者會建議做預批:

  • 現金糧但想借高成數(例如地盤工人,髮型師等)
  • 自僱人士,或家族生意而想做高成數按揭
  • 種種原因沒有最近一期稅單但想做高成數按揭
  • 剛剛轉了工而大副加薪,需要做高成數按揭
  • 曾經破產或債務重組(IVA) 而想做高成數按揭
  • 問題物業:如有嚴重潛建,或凶宅
  • 田土廳顯示種種業權問題:如樓契是核正副本、有法庭令、遺產貨、有送契紀錄等等

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