2021年11月30日

house inspection
申請按揭,銀行可能要求驗樓。而驗樓後銀行決定拒批按揭主要原因包括:

  1. 更改主力牆
  2. 更改用途
  3. 潛建
  4. 佔用公家地方
  5. 路權

什麼情況下銀行需要驗樓?

假如銀行懷疑單位有潛建,或樓齡太大,都有機會要求驗樓,至於村屋商廈則大部份銀行都需要驗樓。

銀行拒批原因1:更改主力牆

室內改動不一定會影響按揭批核,一般輕微的改動,比如兩房變一房、造open kitchen、造個閣仔等,如不涉及主力牆,驗樓都能過關。但如更改主力牆,比如做劏房、相連單位打通、上下單位自製內覆式等,則大大提高按揭被拒的機會。

不過都有例外情況,如已更改主力牆,並已申請入則且獲得政府的滿意紙或不反對通知書,同時符合消防條例,按揭仍有機會獲批。

銀行拒批原因2:更改用途

如物業由自住用途改為商業用途,比如樓上鋪,按揭就有機會被拒:

  • 除經營飲食用途以外,樓上鋪仍可通過部份銀行審批,但需要加息,按揭成數亦只能6成或以下。
  • 更改用途申請高成數按揭,獲批的機會很微。
  • 工商廈更改用途為住宅,按揭則不能獲批。
  • 有些村屋地契沒有寫明用途,這類物業如做商業用途,按揭未必不能批。

*注意,如更改為商業用途,就算銀行可批按揭,也會當作商業按揭處理,即按揭成數最高只是5成。

銀行拒批原因3:僭建

僭建仍有機會獲批,視乎僭建了什麼。比如平台有個可伸縮的簷蓬,銀行有機會只需要申請人簽個undertaking,承諾會清拆,按揭也照樣批出。有些銀行則會計算清拆費,然後把費用扣減貸款額。但嚴重的僭建,比如平台石屎屋,或僭建涉及主力牆,按揭被拒的機會就大得多。村屋天台如有玻厲屋,但面積只是天台面積的一半,按揭仍可能獲批。不同銀行對於僭建有不同批核標準,建議申請按揭時報多幾間銀行。

銀行拒批原因4:佔用公家地方

驗樓時測量師行會量度物業有否佔用公家地方,比如村屋門前建設圍牆,而圍牆覆蓋了公家地方,按揭就有機會不批,當然銀行可能要求買家承諾清拆,按揭就如常批出。如單位窗外或大廈外牆掛上招牌,亦屬佔用公家地方,很大機會被屋宇署檢控,按揭亦很難獲批。

銀行拒批原因5:路權

村屋申請按揭時,路權亦是驗樓的一大重點。從村屋出到大馬路所經的地方,是私家路還是公家路。如村屋沒有公家路可以出到大馬路,按揭不批的機會很大。如買村屋,最好先從田土廳取得平面圖,認清路權誰屬,才簽臨約。準買家也可以從田土廳查閱該村屋的 right of way 的文件,便得知包圍村屋的地方有無路權。

注意事項:驗樓通常是簽了貸款信才進行

通常銀行是先批按揭,待申請人簽了貸款信後,銀行才進行驗樓。故此,很多客人以為只要按揭已批,驗樓的結果不會影響按揭放款,其實不然。

由於銀行需付驗樓費給測量師行,故此都是先批按揭,以及需要貸款人簽了貸款信,銀行才會進行驗樓。就算按揭已批,如驗樓結果不及格,銀行亦會保留權利拒絕放款及取消按揭申請。

除了村屋或商廈,一般住宅單位如有屋宇署維修令,驗樓都是無可避免,否則都未必會被要求驗樓。當然,如對驗樓無信心,建議申請一些不慣常要求驗樓的銀行。如果單位是連約買,有些銀行亦可豁免驗樓,因單位有租客未必能開門。遇以上情況,銀行仍會到單位的外面查看有無潛建或是否劏房格局。

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