2022年1月21日

根據金管局指引,樓價1000萬以上的住宅物業,按揭成數最高僅5成。如果想借取5成以上的按揭貸款,則要利用二按。如為一手樓,部分發展商會提供發展商二按;至於二手樓,則要靠商業貸款 (Commercial Loan),若加上銀行頭按,總成數可達8成

商業貸款需用營運公司名義上會,利息一般3厘左右。申請時,銀行會查閱公司的財務報表及利得稅單進行審批。值得留意,銀行需要待頭按Drawdown後,才會發放中小企貸款。故如果物業是新買的話,需於成交後才能提取商業貸款。

Commercial Loan 1000萬借8成按揭

中小企還息不還本循環貸款

如果借款人有營運公司,可用公司名義把物業抵押,以申請商業貸款,連同銀行頭按的總成數最高可達8成。此類商業貸款的特色以下:

  • 循環貸款(Revolving),可還息不還本。
  • 一般成數3-4成,加上銀行頭按4-5成,令總成數最高可達8成。
  • 利息方面,銀行頭按可低至H+1.3%;循環貸款部份一般3厘左右,視乎公司的財務狀況,財務越穩健,利率越低。

循環貸款的申請條件

申請條件包括:

  • 物業持有人需要是公司主要股東。
  • 公司需為有盈利的營運公司(不可以是空殼公司),需要提供財務報表及利得稅單。二按的壓力測試需要用公司的盈利計算。
  • 公司需要做借款人,物業持有人需提供二按的個人擔保。在二按部份,部分銀行可計算擔保人的個人入息,頭按借款人也可為業主本人。
  • 頭按和二按必須在同一間銀行敍做。

商業貸款需要頭按Drawdown後才可以放款

假設樓價為2000萬,銀行頭按最高將為1000萬。若再以公司名義借取循環貸款,最高貸款額為600萬,便可使總成數達至8成。然而,銀行頭按及循環貸款部份,不能同時Drawdown。

用以上例子,假設買入的物業成交期是1月1日,在成交日,買家最多只可借取5成按揭,故須準備1000萬首期。至物業成交後,可用公司名義申請循環貸款作為二按,用以上例子最高為600萬。

簡而言之,銀行頭按和循環貸款雖可同步申請,但循環貸款的放款日期,必需在銀行頭按之後。所以無論如何,準買家都要預先準備5成首期,再於成交後透過循環貸款,套取額外現金。

循環貸款的審批標準

頭按部分,銀行按揭審批時只計算盈利,如公司盈利通過壓力測試,頭按5成便能批出,和普通私人按揭的做法一樣。但循環貸款部份,銀行除考慮公司盈利,亦會審視其業務及行業的前景、資金用途、及財務報表上的各種財務比率(Financial Ratios)例如Current Ratio、EBITA、Receivables Turnover Ratio等,以衡量公司的財務穩健程度。

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