【按揭保險2024】波叔Plan+保費計算+退保費+按保折扣 按保物業有條件出租教學

最後更新：2024年8月8日

香港樓價高企，並非人人都能一炮過full pay買樓，申請按揭貸款亦都是通常的做法。一般而言，私人物業的最高按揭成數為7成。如果首期不足的話，就購買按揭保險，才可以令銀行批出高成數按揭，最高可達9成，下文會講述按揭保險的相關注意事項。注意，繼2023年7月7日，金管局放寬按保 ，容許1500萬樓最高按揭保險成數升至八成，並設35%保費折扣後。2024年2月28日起再放寬按揭暫停壓測，申請人只需要符合每月供款與入息比率不大於50%的要求。

最新！由2024年8月8日起，申請了按保的業主可以有條件下，申請將自住的物業出租，詳細內容會在下文講解，可按此直達內容。

甚麼是按揭保險？

根據香港金融管理局的指引，自住物業按揭貸款須遵守按揭成數上限的規定。如果想借超過7成，就要購買「按揭保險」。按保公司向銀行提供按揭保險計劃，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。

香港的按揭保險近來經歷多次轉變，金管局於2023年7月7日宣佈放寬按揭成數。最新政策下，樓價1,000萬或以下最高可借9成按揭；1,000萬至1,125萬可借8至9成，上限900萬；1,125萬至1,500萬，最高可借8成按揭；1,500萬至1,715萬可借7至8成，上限1,200萬；1,715萬至3,000萬最高可借7成。另外，按證保險公司會為首次置業人士提供保費特惠，價格為1,500萬港元或以下的物業，寬免按揭貸款在銀行最高按揭成數以上不多於5%的受保範圍的保費。

財政司司長陳茂波於2022年2月23日發表的財政預算案放寬按揭保險，1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,200萬高達8成按揭、1,200萬元以上至1,920萬元可借5成至8成按揭，上限960萬元，被稱為「波叔Plan」。

至於之前的「林鄭Plan」，即900萬元以下的物業最高可以借9成（上限720萬），1000萬元以下的物業則最高可以借8成。另外，首置人士若未能符合銀行壓力測試，亦能申請最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率需要不超過50%，而申請人在原有的保費之上，需另加10%至15%按揭保險費。

除「波叔 Plan」和「林鄭 Plan」外，原有舊例依然生效，即450萬元以下的物業最高可以借9成，而600萬元以下的物業則最高可以借8成，轉按套現亦適用 。

按揭保險費如何計算？

申請按保就要支付按揭保險費，保費以貸款額計算，可選擇一次性支付，亦可計入貸款額內作分期支付，而且首置人士比非首置可享更低按揭保險費。有關按揭保險計劃的保費，可參考下列各表。

按揭保險計劃按揭保費一覽表

表1- 600萬港元或以下保險範圍由按揭成數70%以上至90% (首置人士按保費)

按揭種類	保險範圍 根據 按揭成數	按揭年期	一次付清 保險費 (佔貸款額 百分比)	每年支付保險費
				首年 (佔貸款額 百分比)	續保 (佔貸款額 百分比)
浮息按揭	70%以上 至75% 按揭成數	10 15 20 25 30	0 0 0 0 0	不適用	不適用
	70%以上 至80% 按揭成數	10 15 20 25 30	0.50 0.60 0.76 0.83 0.92	0.45 0.55 0.65 0.70 0.80	0.22 0.22 0.22 0.22 0.22
	70%以上 至85% 按揭成數	10 15 20 25 30	0.86 1.02 1.25 1.35 1.41	0.65 0.75 0.85 0.95 1.05	0.43 0.43 0.43 0.43 0.43
	70%以上 至90% 按揭成數	10 15 20 25 30	1.25 1.48 1.79 2.03 2.16	0.85 1.04 1.23 1.41 1.6	0.61 0.61 0.61 0.61 0.61

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表2- 600萬港元或以下保險範圍由按揭成數70%以上至90% (非首置按保費)

按揭種類	保險範圍 根據 按揭成數	按揭年期	一次付清 保險費 (佔貸款額 百分比)	每年支付保險費
				首年 (佔貸款額 百分比)	續保 (佔貸款額 百分比)
浮息按揭	70%以上 至75% 按揭成數	10 15 20 25 30	0.15 0.15 0.15 0.15 0.15	不適用	不適用
	70%以上 至80% 按揭成數	10 15 20 25 30	0.65 0.75 0.91 0.98 1.07	0.50 0.60 0.70 0.75 0.85	0.24 0.24 0.24 0.24 0.24
	70%以上 至85% 按揭成數	10 15 20 25 30	1.01 1.17 1.40 1.50 1.56	0.70 0.80 0.90 1.00 1.10	0.45 0.45 0.45 0.45 0.45
	70%以上 至90% 按揭成數	10 15 20 25 30	1.40 1.63 1.94 2.18 2.31	0.90 1.09 1.28 1.46 1.65	0.63 0.63 0.63 0.63 0.63

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表3- 1500萬港元或以下保險範圍由按揭成數70%以上至90% (首置人士按保費)

按揭種類	保險範圍 根據 按揭成數	按揭年期	一次付清 保險費 (佔貸款額 百分比)	每年支付保險費
				首年 (佔貸款額 百分比)	續保 (佔貸款額 百分比)
浮息按揭	70%以上 至75% 按揭成數	10 15 20 25 30	0.00 0.00 0.00 0.00 0.00	不適用	不適用
	70%以上 至80% 按揭成數	10 15 20 25 30	0.60 0.71 0.90 0.97 1.09	0.53 0.64 0.76 0.81 0.93	0.26 0.26 0.26 0.26 0.26
	70%以上 至85% 按揭成數	10 15 20 25 30	1.01 1.20 1.46 1.57 1.64	0.76 0.87 0.99 1.10 1.22	0.50 0.50 0.50 0.50 0.50
	70%以上 至90% 按揭成數	10 15 20 25 30	1.46 1.72 2.08 2.35 2.50	0.99 1.20 1.42 1.63 1.85	0.70 0.70 0.70 0.70 0.70

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表4- 1500萬港元或以下保險範圍由按揭成數70%以上至90% (非首置按保費)

按揭種類	保險範圍 根據 按揭成數	按揭年期	一次付清 保險費 (佔貸款額 百分比)	每年支付保險費
				首年 (佔貸款額 百分比)	續保 (佔貸款額 百分比)
浮息按揭	70%以上 至75% 按揭成數	10 15 20 25 30	0.00 0.00 0.00 0.00 0.00	不適用	不適用
	70%以上 至80% 按揭成數	10 15 20 25 30	0.75 0.86 1.05 1.12 1.24	0.58 0.69 0.81 0.86 0.98	0.28 0.28 0.28 0.28 0.28
	70%以上 至85% 按揭成數	10 15 20 25 30	1.16 1.35 1.61 1.72 1.79	0.81 0.92 1.04 1.15 1.27	0.52 0.52 0.52 0.52 0.52
	70%以上 至90% 按揭成數	10 15 20 25 30	1.61 1.87 2.23 2.50 2.65	1.04 1.25 1.47 1.68 1.90	0.72 0.72 0.72 0.72 0.72

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留意上面HKMC的保費表中，只需要理會「一次性付清保險費」一欄，銀行將相關數目計入每月還款中，讓貸款人可分期清還，最長為30年。「每年支付保險費」一欄不用理會（見以下問題）。另外，按保公司有保費折扣，最新各個按揭保險費表已經是65折後的實際保費率。如果對按保費有任何疑問，歡迎按上方whatsapp按鈕向星之谷免費查詢。

舉例一：樓價600萬，做8成按揭，還款期30年，按揭保險費 ＝ 600萬＊80%＊0.92% = $44,160

舉例二：樓價600萬，做9成按揭，還款期30年， 按揭保險費 ＝ 600萬＊90%＊2.5% = $135,000

不清楚如何計算保費？請留言我們會有專人回覆

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按揭保險費可選擇一次性支付，或每年續保支付，點揀最著數？

一次性支付較為着數，因為銀行會先代貸款人一次性支付給按保公司，然後貸款人再把保費攤分30年歸還銀行，並且最多可享有折扣優惠。相反，如選擇每年續保支付，將不能享優惠，3年內甩走按保亦不能取回15至25%保費，長遠而言不着數。

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新制下的按揭保險，不同樓價和物業種類最高可借幾多成？

新制下按揭保險可批出的成數如下：

• 1,125萬或以下：最高9成 (上限900萬)
• 1,125萬 – 1500萬：最高8成
• 1,500萬 -1,715萬：5成至8成 (上限1200萬)
• 1,715萬 -3,000萬：7成
• 非首置人士最高8成。
• 1000萬以上樓花即供不能用「林鄭 Plan」和「波叔 Plan」
• 村屋：最高8成半。
• 房協二手指定屋苑：不限樓價可做9成。
• 轉按涉及套現：樓價600萬或以下最高8成
• 轉按甩發展商二按：最高8成。
• 聯名物業甩名：最高8成，但如單名轉單名，最高9成。
• 換樓先賣後買，未完成出售舊物業前，最高8成。

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香港有多少間按揭保險公司？保費是否一樣？

有兩間：香港按揭證券有限公司（HKMC）和QBE，兩間公司按保保費一樣，選擇那一間公司都不會影響你的利息和現金回贈，因相關項目由銀行決定，但最終貸款金額（7成以上部份）以及還款年期則由按保公司決定。

所有銀行均可透過HKMC購買按保，個別銀行亦可於QBE購買。惟一般情況下，客人不能自選按保公司，銀行會隨機把申請人派去HKMC或QBE。

請延伸閱讀以下文章：

• 【按揭保險】HKMC和QBE在批核標準上有什麼分別？

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按揭保險的批核需時幾長？

一般而言，HKMC批核需時約一星期，而QBE一般能於銀行內部批核，可短至數日內完成。但如遞交的文件不齊全，審批時間便會延長。須留意，以上僅為按保批核時間，未計及銀行批核部份。

銀行批核普遍需時1至2周，如遇上旺季銀行「塞車」，審批時間或會較長。心急的客人應先向按揭中介查詢，了解最新的銀行審批速度。

申請人可致電HKMC查詢批核情況，熱線：2536 0136

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如何申請按揭保險？

按揭保險經由銀行申請。簽署臨時合約後，準業主於銀行敍做按揭時，如借貸額超過7成，銀行會替你申請按揭保險。部份銀行會先批核7成按揭，才把申請表交至按保公司，部份銀行則先等按保批核後，才會批核7成按揭部份。

申請按揭保險需要準備什麼文件？

與銀行按揭審批相比，按揭保險較為嚴格，除了3個月入息紀錄外，還需要稅單以及強積金紀錄。若無稅單申請按揭，HKMC有機會要求查看6個月的入息紀錄，並會要求申請人解釋無稅單的原因。常見可接受的原因包括：因轉工而錯過報稅期、在國內工作回流、因事停工（如分娩）等。注意，沒有報稅不是可接受的理由。

申請文件包括：

• 身份證副本
• 住址證明
• 公司僱傭合約、3個月糧單、3個銀行出糧戶口月結單（如支票出糧要支票副本）
• 若入息屬於浮動收入，需提供6個月糧單
• 其他債務資料，如汽車貸款、私人貸款等
• 如多過一個按揭，需提供其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄

請留意：近年因疫情影響環球經濟，銀行收緊按揭，申請按保或須提供2年稅單紀錄。建議準上車人士備好相關入息文件後，才簽署臨約。

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未能成功批出按揭保險怎麼辦？

如未能批出按保，可請求銀行替你上訴，因此嚴選優質銀行很重要。此外，如HKMC不批，亦可嘗試再向QBE申請。留意每間按保公司只會審批一次，例如HKMC不批，即使經另一銀行再向HKMC申請按保，同樣不會重批。另外一開始不要向太多間銀行申請，如HKMC收到同一申請人幾份申請書，但不同申請書內的資料有出入，或會令HKMC起疑，導致批核時間延長。如為一手樓花，則可申請發展商按揭。

注意，購買按揭保險與否僅影響7成以上按揭部份，即使不獲批按保，而本身各人的入息等條件沒有問題，銀行仍能借出7成部份按揭。

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按揭保險有什麼常見拒批原因？

若能通過入息審查，最常見的拒批原因，是按保公司質疑入息的可信性，例如公司由申請人或近親開設，或該公司於簽署臨約買樓後才開設。但即使公司由按保申請人開立，向按保公司提供公司利得稅單及核數師報告後，也可獲重批。

第二個常見拒批原因為首期來源，按保公司需要申請人證明，首期不是從貸款而來（例如私貸、信用卡現金貸款等）。另外，按保公司質疑，買入的物業不是自住用途，也是常見的拒批原因之一。

其他可能拒批的情況包括曾經背負破產而又未解除、信貸評級太低、有犯罪或洗黑錢紀錄等。至於無糧單、稅單或入息證明，成功申請按揭的機會很微。

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甚麼情況下，申請按保須通過壓力測試？(已取消，只須通過供款與入息比率要求)

更新：2024年2月28日金管局宣佈暫停壓力測試，申請人只需要符合每月供款與入息比率不大於50%的要求。

儘管政府放寬按揭成數時，讓首置人士豁免壓力測試，惟以下情況申請按保，仍然須通過壓力測試：

• 申請人或擔保人有其他按揭在身（包括車位、工商舖按揭）
• 聯名物業甩名，需要重做按保借8成或9成。
• 轉按用新按揭成數甩走發展商二按
• 轉按8成套現（只適用舊按揭成數）
• 換樓先賣後買，但出售物業未完成成交。

留意：即使按保放寬首置人士不需要壓測，但疫情肆虐下銀行加強風險管理，部份大銀行仍會計算壓測，建議如申請人入息未能通過壓測，應向多幾間銀行申請按揭。

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如何才能通過供款與入息比率（DTI）？

如首置申請人( 包括抵押人 / 借款人 / 擔保人 ) 沒有其他按揭在身，供款與入息比率（DTI）上限用 50 計算。（即以目前利率計算每月供款，DTI不能超過50%）。

如果按揭申請人或擔保人本身已有按揭在身，可用以下指引：

類別	供款與入息比率上限
自住 無按揭或擔保	50%
自住 有按揭或擔保	40%
出租 無按揭或擔保	40%
出租 有按揭或擔保	40%

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如入息包含佣金、花紅、津貼、無薪假期？

如須借取9成按揭，佣金或其他非固定收入不能計作入息，但花紅可以，以兩年平均數計算。超時工作薪金亦可計作入息。另外，如果是署理（acting）的職位，其津貼都不能當入息計算。

詳情參考以下文章：

• 計算借款能力時，花紅、佣金、約滿酬金、強積金、津貼如何計入息？
• 只得租金收入能不能通過入息要求？
• 放產假期間做按揭，如何計算入息？

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如何取得按揭保費折扣優惠？

以往按保公司會根據客人的情況，提供不同折扣保費優惠，不過現時按證公司已經劃一了收費，按揭保費一覽表顯示的已經是折扣後的實際保費。另外請留意，保費若分期償還，需要計算入供款與入息比率DTI當中。

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如果需要擔保人，供款與入息比率（DTI）如何計算？

如按揭申請人收入不足，可尋求一個較具財政實力的擔保人，協助擔保上會，以兩人的入息計算DTI。

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如購買按揭保險，還款年期如何計算？

最長還款期為30年，但會根據人齡及樓齡有所調整。人齡由銀行決定，最長以（80-人齡）計算還款期，上限是30年，但按保公司有權用（75-人齡）去計算，視乎實際情況而定。樓齡最長以（75-樓齡）計算，村屋則以（55-樓齡）計算，部份藍籌屋宛如美孚，即使樓齡已超過50，仍有機會都可照批30年。

由於還款期由銀行訂立，如果銀行是用（70-人齡），連帶按保部份亦須用（70-人齡）計算，申請前應向按揭中介查詢，哪些銀行批的還款期最長。

如有擔保人，還款期可以用人齡減借款人或擔保人較年輕一位去計最長還款期，但留意有附帶條款。另外，近期HKMC對於有收緊迹象，如果貸款人超過60歲，買樓前建議先預批按揭。詳情請參考以下文章：

• 擔保父親做8成按揭，HKMC有機會用父齡計供款年期

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買入物業予家人居住，能否申請按保？

可以，惟借貸上限為8成，而且家人本身不能持有物業。如家人已有物業，按保公司對於自住用途審批嚴謹，或要求申請人解釋，家人的物業為何不能用作自住，以物業需要出租為由未必獲按保公司接受。銀行放款後，按保公司亦會定期調查，該家人是否一直在該物業居住。

HKMC對於自住用途審批嚴謹，參考我們在《蘋果日報》和《東方日報》的文章：

• 物業「一開二」 夫妻借爆八成按揭秘技【星之谷專欄－蘋果日報】
• 8按9按「偷雞出租」響警號　遭按證公司罰款【星之谷專欄－東方日報】

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如有按揭在身，按揭成數須否扣減一成？

如經按揭保險，即使有按揭在身，也可借足9成，但保費較為昂貴，而且計算按揭供款與入息比率上限會有所調整。多按貸款人的保費可參考上面表二及表四。

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一旦退保，按揭保險費可否退款？

可以，首年內退保可取回保費40%、兩年內25%、三年內15%，其後為零。由於按揭罰息期普遍為2年，很多客人靜待2年過後才退保。如果樓價升值，3年內可轉按7成，退回15%保費。

• 【一手樓按揭】行建期，即時甩按揭保險及套現的方法
• 按保費都有得退？按揭保險退保費的7大Q&A

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如經按揭保險敍做高成數按揭，物業能否出租？

不能，經按揭保險敍做按揭，僅容許物業是用作自住。成交後，按保公司定期會調查物業是否自住，並會要求申請人聲明及提供水電煤證明，如作虛假聲明屬刑事罪行。即使物業已大幅升值，原有按保已形同虛設，但物業仍不可用作出租，否則可能會被罰款或call loan。

• 「偷雞出租」或可能會被稅局問，就算有打厘印

自住樓高成數按揭，有條件下可將物業出租

雖然正常情況下，高成數按揭只適用於自住物業，不能將單位出租。但是，由2024年8月8日起，按證公司宣布在按揭保險計劃（按保計劃）下設新安排，業主如有以下情況，便可經銀行申請豁免按保計劃下的業主自住要求，將物業出租：

（一） 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變；
（二） 業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；或
（三） 業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少12個月。

業主必須提交已簽署的聲明書，並提供相關的證明文件或說明其申請豁免自住的原因。而且業主除按保計劃下的物業以外，不可擁有其他香港住宅物業。至於申請獲得批准的業主，需承諾在豁免生效期間以香港為主要居住地，而且業主及其同為債務人的配偶或同居伴侶（如有的話）不會在香港購入其他住宅物業。

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連租約物業能否申請按揭保險？

不能，上按保物業必須為自住或給家人住。連約物業只能借6成，不能上按保。參考北斗星網文章：

• 買樓連約，按揭保險想借8成，有沒有拆解方法?

即使在新安排下，金管局容許按保物業有條件出租，是需要在有按保在身的情況下，再向銀行申請出租，所以連租約直接申請按揭，理論上需視作出租按揭作審批。

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按揭回贈要扣減貸款額，按保公司會如何處理？

根據金管局規定，不論回贈來源為銀行或按揭中介，若現金回贈超過1%，需相應扣減貸款額。舉例，如樓價600萬，借貸8成，現金回贈共1.55%，實際借貸額需以480萬扣減回贈金額計算，不能借足8成，銀行及中介於成交後再提供現金回贈。意味借貸款額減少數萬元，但負債亦隨之減少數萬元。

HKMC的按保申請表上，需要申請人填寫按揭中介回贈的金額，然後HKMC會進行貸款額扣減。不用填寫銀行回贈，因銀行會報告予HKMC。收取中介回贈不會影響批核及利率。

關於按揭回贈，是否需要扣減貸款額，要視乎樓價及按揭成數，因金管局的扣減貸款額理念是申請人的貸款額和回贈，不能突破非按保按揭成數。

其他常見問題

暫停壓力測試後，申請按揭是否沒有收入要求？

不是，雖然2024年2月28日金管局宣佈暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求，但申請人仍然需要符合每月供款與入息比率不超過50%的要求。若入息未能通過的情況下，按保會拒批按揭。

同時向數間銀行申請按保，會否提高批核機會？

不會，因為每間按保公司只會審批一次，反之，若數間銀行的申請表資料有出入，更會令按保起疑而阻礙批核。一旦被拒批，申請人可提出上訴或增加擔保人再作審批。

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