2020樓巿預測 (十二月號)

2019年12月04日

臨近年尾，筆者嘗試再一次根據巿況及差估署指數寫篇樓巿前瞻。對上的文章於本年 10月分別載於北斗星按揭網及頭條日報專欄。筆者當時估計，樓巿在兩三個月內最多下調 10%，並會反彈達 20%。就指數看來，莫說是以當時最近的 8月指數，就算以今年最高位 338.0計，10月的指數其實也只是下跌了 6%。在 10月中，施政報告放寛了按揭成數，樓巿似乎有點復甦的跡象。但近月來的社會運動越趨激烈，在區議會選舉後回復平靜，整個 11月看來樓價並沒有因按揭政策放寛而上升，反而有點反高潮的感覺。

• 2019年10月15日頭條日報 《非魚論市——2020樓市前瞻》
• 2019年10月3日北斗星按揭網《2020 樓巿預測 – 樓價走勢分析》

以下是以 2019年 11月 29日公布的售價指數，即包括 2019年 10月指數的圖表。在圖1 見到，假如根據以往的表現，在今年 1月 0.7%應已見底並反彈至 4月的 3.7%及 5月的 3.5%。及後 6月爆發的社會運動剎停了樓價指數的升勢，年度變化亦再次急速回落。在放大了的圖2中見到，9月的年度變化跌穿了紫色的趨勢線，但由於該數值會於 12月指數公布時作最後調整，所以實際數字有否跌破也是未知之素。無論如何，年度變化在 9月跌破趨勢線後， 10月的數值呈現反彈。以 9月為底的話，這一次的「第二輪下跌」達 15.5%，比「第一輪下跌」的 9.9%超額完成了。

由於去年底的售價指數跌勢頗急，所以未來 11月至 1月的售價指數不是下跌得太急甚至回升的話，年度變化仍然會落在紫色的趨勢線內。

至於筆者根據圖表變化的立論會否被破，關鍵之處在於來年 1月至 5月，由於 2019年 1月至 5月期間，售價指數每個月均上升 2.4至 3.6%，假如未來半年的樓價表現平穩，年度變化將處於正負 2%之間並維持在紫色線以上，仍然符合預測。假如未來半年樓價下插，年度變化將會跌破紫色的趨勢線，筆者的預測便會錯誤了。

子非魚