2022年1月3日

美國聯儲局於12月15日公布今年最後一次議息結果,決定聯邦基金利率不變,維持介乎0至0.25厘,利率維持接近零息水平符合市場預期,已屬市場共識。市場普遍預期美國明年加息3次,每次25點子。

interview

題:香港按揭利息方面走勢如何?若美國加息,本港銀行會否跟隨?取決於那些因素?

  • 如美國利息上升,本港銀行同業拆息(Hibor)會跟隨上升,但筆者預期現時H按的H+1.3%未必會調整。

根據歷史數據,上一次美息達到2厘時,H按為H+1.3%,而其後美息跌至零,按息並無跟減,而是維持H+1.3%,故此筆者相信,明年按息會維持在H+1.3%

GRAPH 1

2022年按揭利率預測

  • 至於最優惠利率,筆者預測也會維持5%不變(如大P為5.25%)

除非美息升穿2厘,但現時市場普遍預期明年美國只會加息3次,每次25點子,短期升穿2厘的可能性較低。

題:目前香港銀行體系的資金流向情況如何?

  • 現時港元體系資金仍然充裕
  1. 最新數據顯示,香港M3貨幣供應量保持約16萬億元,暫未見有走資情況。
    Link:https://tradingeconomics.com/hong-kong/money-supply-m3
  2. 低息環境下資金匯聚香港,港元體系長期「水浸」,香港作為國際金融中心,股票交投量一直保持活躍,加上跨境理財通正式開通,有助進一步吸納大灣區人民幣資金。

題:現時香港按揭息率水平如何?是否仍然拆息為主導?未來按揭是否有上調空間?

  • 目前H按仍然是市場主導,但我認為隨著預期按息會上升,業主轉用定息按揭的誘因增加:
  1. 目前十年定按為1.99厘,如Hibor升至1厘,h按實際利率相當於 2.3厘,相比之下,定息似乎更加著數。
  2. 不過,業主要注意隨著美國開始加息,按證的定息計劃亦有機會隨之調整。
    Link:https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/fixed_rate_mortgage_scheme.html
  • 假如明年美國加息,對香港供樓負擔有什麼影響?
  1. 假設明年美國加息3次,而Hibor升至1厘,以H+1.3%計算,每100萬貸款額每月供款只會多約492港元,加幅並不大。

題:就踏入2022年新盤積極,銀行在按揭業務上取態如何?在疫情下批核上又有否轉變?

  • 銀行取態正面
  1. 即將踏入2022年,銀行已經開始積極部署按揭業務策略,以搶佔明年的市場份額。
  2. 現時市場按揭申請多為建期付款,近期推出的新盤大部份會於明年才成交,將成為銀行搶奪的對象。
  3. 我們注意到個別銀行已經上調現金回贈,尤其個別新盤會有額外優惠,部分亦提供綠色按揭優惠。
  4. 不過,由於近期多個發展商出現異常延遲交樓情況,銀行對於即供樓花按揭變得更加審慎,尤其是納米樓,同時也會考慮發展商的實力而設立限額。
  • 至於批核方面,銀行的態度較疫情初期有所放寬
  1. 如零售業已漸見復甦,疫情期間可能需要睇兩年稅單,對於「無薪假期」、佣金計算方法也會較為嚴謹,近期有關方面都放寬了。
  2. 惟對於個別較受疫情影響的行業,尤其是航空業,態度仍然審慎。

以上為星之谷於新城電台財經訪問之節錄:

https://www.facebook.com/starpropagc/posts/3021478131443047

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