2022年按揭利率預測【附：銀行按揭批核狀況】

2022年1月3日

美國聯儲局於12月15日公布今年最後一次議息結果，決定聯邦基金利率不變，維持介乎0至0.25厘，利率維持接近零息水平符合市場預期，已屬市場共識。市場普遍預期美國明年加息3次，每次25點子。

題：香港按揭利息方面走勢如何？若美國加息，本港銀行會否跟隨？取決於那些因素？

• 如美國利息上升，本港銀行同業拆息(Hibor)會跟隨上升，但筆者預期現時H按的H+1.3%未必會調整。

根據歷史數據，上一次美息達到2厘時，H按為H+1.3%，而其後美息跌至零，按息並無跟減，而是維持H+1.3%，故此筆者相信，明年按息會維持在H+1.3%

• 至於最優惠利率，筆者預測也會維持5％不變（如大P為5.25%）

除非美息升穿2厘，但現時市場普遍預期明年美國只會加息3次，每次25點子，短期升穿2厘的可能性較低。

題：目前香港銀行體系的資金流向情況如何？

• 現時港元體系資金仍然充裕

1. 最新數據顯示，香港M3貨幣供應量保持約16萬億元，暫未見有走資情況。
   Link：https://tradingeconomics.com/hong-kong/money-supply-m3
2. 低息環境下資金匯聚香港，港元體系長期「水浸」，香港作為國際金融中心，股票交投量一直保持活躍，加上跨境理財通正式開通，有助進一步吸納大灣區人民幣資金。

題：現時香港按揭息率水平如何？是否仍然拆息為主導？未來按揭是否有上調空間？

• 目前H按仍然是市場主導，但我認為隨著預期按息會上升，業主轉用定息按揭的誘因增加：

1. 目前十年定按為1.99厘，如Hibor升至1厘，h按實際利率相當於 2.3厘，相比之下，定息似乎更加著數。
2. 不過，業主要注意隨著美國開始加息，按證的定息計劃亦有機會隨之調整。
   Link：https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/fixed_rate_mortgage_scheme.html

• 假如明年美國加息，對香港供樓負擔有什麼影響？

1. 假設明年美國加息3次，而Hibor升至1厘，以H+1.3%計算，每100萬貸款額每月供款只會多約492港元，加幅並不大。

題：就踏入2022年新盤積極，銀行在按揭業務上取態如何？在疫情下批核上又有否轉變？

• 銀行取態正面

1. 即將踏入2022年，銀行已經開始積極部署按揭業務策略，以搶佔明年的市場份額。
2. 現時市場按揭申請多為建期付款，近期推出的新盤大部份會於明年才成交，將成為銀行搶奪的對象。
3. 我們注意到個別銀行已經上調現金回贈，尤其個別新盤會有額外優惠，部分亦提供綠色按揭優惠。
4. 不過，由於近期多個發展商出現異常延遲交樓情況，銀行對於即供樓花按揭變得更加審慎，尤其是納米樓，同時也會考慮發展商的實力而設立限額。

• 至於批核方面，銀行的態度較疫情初期有所放寬

1. 如零售業已漸見復甦，疫情期間可能需要睇兩年稅單，對於「無薪假期」、佣金計算方法也會較為嚴謹，近期有關方面都放寬了。
2. 惟對於個別較受疫情影響的行業，尤其是航空業，態度仍然審慎。

以上為星之谷於新城電台財經訪問之節錄：

https://www.facebook.com/starpropagc/posts/3021478131443047

延伸閱讀：

• 【按揭利率】H按利息和封頂利率歷史走勢